Una empresa conjunta (JV) de bienes raíces es un acuerdo entre varias partes para trabajar juntas y combinar recursos para desarrollar un proyecto inmobiliario. La mayoría de los grandes proyectos se financian y desarrollan como resultado de empresas conjuntas inmobiliarias. Las JV permiten a los operadores inmobiliarios (personas con amplia experiencia en la gestión de proyectos inmobiliarios) trabajar con proveedores de capital inmobiliario (entidades que pueden aportar capital para un proyecto inmobiliario).
El principio básico que rodea a una empresa conjunta de bienes raíces se puede ilustrar con el siguiente ejemplo. La empresa X posee un terreno en la ciudad de Los Ángeles. Sin embargo, la Compañía X tiene su sede en Nueva York. John nació en Los Ángeles y creció allí. Además, John vive junto a la parcela de tierra. La empresa X quiere desarrollar el terreno y construir un bloque de oficinas allí. La empresa X entra en una empresa conjunta con John, donde la empresa X se encarga del capital y John proporciona la experiencia.
Corporate Finance Institute® ofrece un curso de modelado financiero inmobiliario si está buscando experiencia práctica trabajando en modelos inmobiliarios.
Obtenga más información en nuestro curso de modelado financiero inmobiliario.
Los diferentes actores de una empresa conjunta inmobiliaria
Como se mencionó anteriormente, la mayoría de las empresas conjuntas de bienes raíces se componen de dos partes separadas: el miembro operativo y el miembro capital. El miembro operativo suele ser un experto en proyectos inmobiliarios y es responsable de las operaciones diarias y la gestión del proyecto inmobiliario. Un miembro operativo típico suele ser un profesional altamente experimentado de la industria de bienes raíces con la capacidad de buscar, adquirir, administrar y desarrollar un proyecto de bienes raíces. El miembro capital suele financiar una gran parte del proyecto o incluso todo el proyecto.
En una empresa conjunta de bienes raíces, cada miembro es responsable de las ganancias y pérdidas relacionadas con la empresa conjunta. Sin embargo, esta responsabilidad solo se extiende hasta el proyecto particular para el que se creó la empresa conjunta. Aparte de esto, la empresa conjunta está separada de los demás intereses comerciales de los miembros.
Esto se cubre en el curso de modelado financiero inmobiliario de Finanzas.
Estructura de una empresa conjunta de bienes raíces
En la mayoría de los casos, el miembro operativo y el miembro capital de la empresa conjunta de bienes raíces configuraron el proyecto de bienes raíces como una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) independiente. Las partes firman el acuerdo de empresa conjunta, que detalla las condiciones de la empresa conjunta. tales como su objetivo, la contribución del miembro capital, cómo se dividirán los beneficios, delegación de responsabilidades de gestión del proyecto, derechos de propiedad del proyecto, etc.
Sin embargo, una empresa conjunta de bienes raíces no se limita a una LLC. Corporaciones Corporación Una corporación es una entidad legal creada por individuos, accionistas o accionistas, con el propósito de operar con fines de lucro. Las corporaciones pueden celebrar contratos, demandar y ser demandado, poseer activos, remitir impuestos federales y estatales y pedir dinero prestado a instituciones financieras. , asociaciones y varios otros acuerdos comerciales se pueden utilizar para establecer una empresa conjunta. La estructura exacta de la JV determina la relación entre el operador y el proveedor de capital.
Aspectos clave de un contrato de riesgo compartido de bienes raíces
Un contrato de riesgo compartido de bienes raíces involucra los siguientes factores:
1. Distribución de beneficios:
Una distinción importante que se debe hacer al redactar los términos de una empresa conjunta es cómo los miembros distribuirán las ganancias generadas por el proyecto. Es posible que la compensación no se distribuya necesariamente por igual. Por ejemplo, los miembros más activos o los miembros que han invertido más en el proyecto pueden ser mejor compensados que los miembros pasivos.
2. Contribución de capital
El acuerdo de riesgo compartido debe especificar la cantidad exacta de contribución de capital que se espera de cada miembro. Además, también debe especificar cuándo vence este capital. Por ejemplo, un propietario de capital puede acordar contribuir con el 25% del capital requerido, pero solo si esta contribución se realiza en la última etapa del proceso de desarrollo (último dinero ingresado).
3. Gestión y control
Se espera que el acuerdo de JV especifique en detalle la estructura exacta de la JV y las responsabilidades de ambas partes con respecto a la gestión del proyecto de JV de Bienes Raíces.
4. Mecanismo de salida
Es esencial para un acuerdo de JV detallar cómo y cuándo terminará el JV. Por lo general, lo mejor para ambas partes es hacer que la disolución de la empresa conjunta sea lo más económica posible (es decir, evitar honorarios legales, etc.). Además, el acuerdo de JV también debe enumerar todos los eventos que podrían permitir que una o ambas partes desencadenen una disolución prematura de la JV.
Obtenga más información en nuestro curso de modelado financiero inmobiliario.
Razones para formar empresas conjuntas
Los socios de desarrollo inmobiliario establecen empresas conjuntas por las siguientes razones:
1. Complementos
Los socios administradores aportan su experiencia en la industria y dedican tiempo y esfuerzo a administrar el proyecto, mientras que los socios limitados proporcionan el capital necesario para financiar el proyecto.
2. Incentivos
Los socios directores a menudo reciben beneficios desproporcionados para mantenerlos motivados para trabajar duro.
3. Estructuras
Los inversores poseen responsabilidad limitada y preferencia de liquidación en el caso de que se liquiden los activos de la sociedad.
Otros usos de los acuerdos de riesgo compartido
Un acuerdo de empresa conjunta también permite a las empresas participar en proyectos de inversión a los que normalmente no podrían unirse. En primer lugar, permite a una empresa (empresa de origen) invertir en proyectos en otros países mediante la celebración de una empresa conjunta con un socio local. En este caso, la empresa de origen puede ser el socio operativo o el socio de capital.
Muchos países imponen restricciones a los extranjeros que ingresan al mercado inmobiliario nacional. En tales casos, establecer un acuerdo de empresa conjunta con una empresa nacional suele ser la única vía de acceso al país.
Lecturas relacionadas
Gracias por leer la guía de Finanzas para empresas conjuntas de bienes raíces. Para obtener más información sobre el financiamiento comercial e inmobiliario, consulte los siguientes recursos financieros:
- Agente de bienes raíces comerciales Agente de bienes raíces comerciales Un corredor de bienes raíces comerciales es un intermediario entre vendedores y compradores de bienes raíces comerciales, que ayuda a los clientes a vender, arrendar o comprar bienes raíces comerciales. Un corredor de bienes raíces comerciales tiene la libertad de trabajar como agente independiente o como miembro de una firma de corretaje de bienes raíces comerciales.
- Fundamentos del modelado financiero inmobiliario Fundamentos del modelado financiero inmobiliario Conozca los fundamentos del modelado financiero inmobiliario en esta guía introductoria para la construcción de un modelo financiero para un proyecto de desarrollo inmobiliario.
- Balance general Balance general El balance general es uno de los tres estados financieros fundamentales. Estas declaraciones son clave tanto para la elaboración de modelos financieros como para la contabilidad. El balance general muestra los activos totales de la empresa y cómo se financian estos activos, ya sea mediante deuda o capital. Activos = Pasivos + Patrimonio
- Adquisición de activos Adquisición de activos Una adquisición de activos es la compra de una empresa comprando sus activos en lugar de sus acciones. En la mayoría de las jurisdicciones, la adquisición de un activo normalmente también implica la asunción de ciertos pasivos. Sin embargo, debido a que las partes pueden negociar qué activos se adquirirán y qué pasivos se asumirán, la transacción puede ser mucho más flexible.
