El Ingreso Operativo Neto (NOI) es el valor de una propiedad que genera ingresos cuando los gastos operativos totales y las pérdidas de los locales desocupados se deducen del ingreso total de la propiedad. El NOI ayuda al inversionista a determinar la rentabilidad de la propiedad al tomar una decisión de inversión. Sin embargo, el cálculo del NOI excluye los gastos relacionados con impuestos, depreciación, amortización Amortización La amortización se refiere al acto de cancelar una deuda mediante pagos más pequeños programados y predeterminados. En casi todas las áreas donde se aplica el término amortización, estos pagos se realizan en forma de principal e intereses. El término también está estrechamente relacionado con el concepto de depreciación. y otros gastos de capital.
Los ingresos totales generados por la propiedad incluyen todas las posibles fuentes de ingresos de la propiedad. Los ingresos ordinarios de las propiedades inmobiliarias provienen del alquiler del local. Sin embargo, los ingresos adicionales pueden derivarse de tarifas de estacionamiento, máquinas expendedoras, lavadoras y otros servicios en las instalaciones.
Los gastos operativos totales (restados de los ingresos totales) provienen de la operación y el mantenimiento regulares de la propiedad, excluidos los gastos de capital. Los gastos operativos incluyen costos, tales como honorarios cobrados por la administración, seguros, honorarios cobrados por servicios legales, servicios públicos Gastos de servicios públicos El gasto de servicios públicos es el costo incurrido por el uso de servicios públicos como electricidad, agua, eliminación de desechos, calefacción y alcantarillado. Los gastos se incurren en gastos de limpieza y reparaciones generales de mantenimiento.
Los gastos de capital no se incluyen en los gastos restados en el NOI. Los gastos de capital son aquellos que los propietarios del inmueble deciden adquirir o reponer parcial o totalmente en el local, es decir, sustituyendo un sistema de aire acondicionado.
Sumario rápido
- El ingreso operativo neto (NOI) en bienes raíces es la fórmula utilizada por los profesionales de bienes raíces para determinar el valor de una propiedad generadora de ingresos.
- NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a diferenciar entre una buena oportunidad de inversión y una inversión que de otro modo no valdría la pena.
- El cálculo del NOI no toma en consideración los impuestos, la depreciación de la propiedad, los intereses pagados por los préstamos y la amortización.
Ingresos operativos netos frente a ingresos netos
El ingreso operativo neto es el ingreso generado por las operaciones diarias del negocio menos los gastos operativos. Los ingresos totales tomados en consideración excluyen las ganancias adicionales de inversiones fuera del negocio. Los gastos operativos totales excluyen los gastos adicionales fuera del funcionamiento regular del negocio, como impuestos, intereses pagados a los financistas y otros gastos de capital.
Por otro lado, el ingreso neto es la última cifra obtenida después de restar todos los gastos de los ingresos totales. Los ingresos totales incluyen todos los canales de ingresos, incluidos todos los ingresos operativos, ingresos por inversiones, intereses de préstamos ofrecidos, etc. Los costos deducidos incluyen gastos de capital, impuestos y todos los gastos operativos.
Tasa de capitalización versus ingreso operativo neto
La tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el NOI van de la mano para ayudar a un inversionista a tomar decisiones de inversión en bienes raíces. Al igual que el NOI, la tasa de capitalización se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión. Ayuda al inversor a determinar el probable retorno de la inversión. Fórmula de ROI (retorno de la inversión) El retorno de la inversión (ROI) es un índice financiero que se utiliza para calcular el beneficio que recibirá un inversor en relación con su costo de inversión. Por lo general, se mide como ingreso neto dividido por el costo de capital original de la inversión. Cuanto mayor sea la proporción, mayor será el beneficio obtenido. con mayor precisión que los métodos convencionales. La tasa de capitalización, por lo tanto, es el ingreso operativo neto dividido por el valor de la inversión. El cociente da el porcentaje del rendimiento anual de la inversión.
Las tasas de capitalización, así como el NOI, son componentes cruciales para los inversores, ya que ayudan a medir la rentabilidad de una inversión, especialmente en las etapas iniciales del proceso de inversión. Permiten realizar comparaciones de inversiones factibles para ayudar al inversor a tomar decisiones y juicios informados. La tasa de capitalización también ayuda a una entidad a comprender sus costos operativos en detalle y a tomar las medidas adecuadas para reducir cualquier gasto innecesario.
Describir una tasa de capitalización buena o mala es relativo a la ubicación geográfica. Los inversores no pueden comparar las tasas de capitalización obtenidas de diferentes regiones, pero deben comparar las que se encuentran en la misma ubicación. Por ejemplo, dos tipos de capitalización similares en los que uno es de una ubicación urbana de alto nivel son diferentes de uno rural, aunque puedan parecer similares en valor.
Maximizando NOI
Maximizar el resultado operativo neto se traduce en un aumento de la rentabilidad, que es el objetivo básico del negocio. Dado que el NOI se utiliza para evaluar la salud financiera de una empresa, cuanto más alto sea, mejor para la empresa. También ayuda a identificar patrones probables en el negocio durante un período de tiempo.
Para maximizar el NOI, la entidad está obligada a recortar gastos, reducir deudas incobrables y aumentar las ventas. Reducir los gastos puede significar reducir al mínimo los costos posibles. Las estrategias para lograr la reducción de costos incluyen la contratación externa de mano de obra, la implementación de soluciones tecnológicas, las operaciones efectivas para minimizar el desperdicio, la eliminación de operaciones obsoletas y la optimización de las estrategias de marketing. producto o servicio. Implican una mezcla de marketing, que es un.
Más recursos
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