¿Qué es un modelo de desarrollo inmobiliario?

Un modelo de desarrollo inmobiliario generalmente consta de dos secciones: el Resumen de la operación y el Modelo de flujo de efectivo. En el Resumen del acuerdo, todos los supuestos importantes, incluido el cronograma (que establece el cronograma), las estadísticas de la propiedad, los costos de desarrollo, los supuestos de financiación y los supuestos de ventas, se enumeran y se utilizan para calcular la economía y la rentabilidad. ) mide la relación entre el valor presente de los flujos de efectivo futuros y la inversión inicial. El índice es una herramienta útil para clasificar proyectos de inversión y mostrar el valor creado por unidad de inversión. El índice de rentabilidad también se conoce como el índice de rentabilidad de inversión (PIR) o el índice de inversión de valor (VIR). del proyecto.

El modelo de flujo de efectivo comienza con la acumulación de ingresos, los gastos mensuales. Presupuesto operativo Un presupuesto operativo consiste en ingresos y gastos durante un período de tiempo, generalmente un trimestre o un año, que una empresa utiliza para planificar sus operaciones. Descargue la plantilla de Excel gratuita. La plantilla de presupuesto mensual tiene una columna para cada mes y los totales son las cifras anuales del año completo, financiamiento y finalmente flujos de efectivo libres apalancados, VPN (valor actual neto), fórmula de VPN Una guía para la fórmula de VPN en Excel al realizar un análisis financiero . Es importante comprender exactamente cómo funciona la fórmula NPV en Excel y las matemáticas detrás de ella. NPV = F / [(1 + r) ^ n] donde, PV = valor presente, F = pago futuro (flujo de caja), r = tasa de descuento, n = número de períodos en el futuro y TIR (tasa interna de rendimiento ) del proyecto. En las siguientes secciones,Pasaremos por los pasos clave para construir un modelo de desarrollo inmobiliario bien organizado.

Resumen de la oferta

1. Calendario y estadísticas de propiedad

El primer paso en la construcción de un modelo de desarrollo de bienes raíces es completar los supuestos para las estadísticas de la propiedad y el calendario. Aquí hay una lista de elementos que deben incluirse:

Calendario del modelo de desarrollo inmobiliario

2. Costos de desarrollo

Para el siguiente paso en la creación de un modelo de desarrollo de bienes raíces, ingresaremos los supuestos para los costos de desarrollo en términos de la cantidad total, el costo por unidad y el costo por pie cuadrado. Los costos de desarrollo pueden incluir el costo del terreno, los costos de construcción, el mantenimiento, las contingencias duras y blandas, el marketing, etc. Utilizando las estadísticas de la propiedad completadas anteriormente, podemos calcular todos estos números y completar la sección de costos de desarrollo. La sección debería verse así:

Modelado inmobiliario

Fuente de la imagen: Curso de modelado financiero inmobiliario de Finanzas.

3. Supuestos de ventas

En los supuestos de ventas, calcularemos los ingresos totales de este proyecto. Suponga que se realiza una investigación de mercado y se basa en comparables, creemos que $ 500 por pie cuadrado es un punto de partida realista para el precio de venta. Luego usaremos esto como motor de ingresos. Después de calcular las ventas (total, $ / unidad, $ / SF), las comisiones de ventas (por ejemplo, 50%) y la garantía, podemos calcular las ganancias netas de este proyecto.

4. Supuestos de financiación

Para el financiamiento, existen tres supuestos críticos: porcentaje de préstamo a costo, tasa de interés y préstamo de terrenos.

Antes de calcular el monto total del préstamo, debemos calcular el monto total del costo de desarrollo. Como aún no hemos calculado el gasto por intereses, podemos vincular la celda al modelo de flujo de efectivo por ahora y obtener el valor una vez que se complete el modelo de flujo de efectivo. Las comisiones son las mismas que las comisiones de ventas en la sección de supuestos de ventas. Los costos totales de desarrollo se pueden calcular como:

  • Costo total de desarrollo = Costo de la tierra + Costo de desarrollo + Suma de intereses y comisiones

Ahora podemos completar el resto de los supuestos de financiamiento.

  • El monto máximo de préstamo obtenido para este proyecto = costo total de desarrollo x porcentaje de préstamo a costo
  • Monto del capital = Costo total de desarrollo - Monto máximo del préstamo

Supuestos de financiación en el modelo inmobiliario

Fuente de la imagen: Curso de Modelo de Desarrollo Inmobiliario de Finanzas.

Las cifras anteriores serán las suposiciones de la sección Resumen del acuerdo. Una vez que completemos el Modelo de flujo de efectivo, regresaremos y completaremos la sección Desarrollo pro forma y agregaremos análisis de sensibilidad.

Modelo de flujo de caja

1. Aumento de ingresos

El primer paso para calcular los ingresos es averiguar la absorción y los cierres de las casas adosadas. La absorción es la cantidad de viviendas disponibles que se venden durante un período de tiempo determinado, mientras que los cierres son la cantidad de viviendas que se cierran una vez que se completa la construcción.

Ahora podemos generar ingresos utilizando la información de absorción y cierres.

  • Ventas de casas adosadas = Precio de venta / Unidad x Cierres de casas adosadas
  • Primer 50% de comisiones (cobrado cuando se venden las casas) = ​​- Absorción de la casa adosada x Precio de venta / Unidad x (Comisión% / 2)
  • Segundo 50% de comisiones (cobrado cuando las casas están cerradas) = ​​- Cierres de casas adosadas x Precio de venta / Unidad x (Comisión% / 2)
  • Garantía = - Costo de garantía / Unidad x Cierres de casas adosadas
  • Ingresos netos totales = SUMA (ventas de casas adosadas + 50% de comisiones + 50% de comisiones + garantía)

(* Tenga en cuenta que las comisiones y la garantía están en cantidades negativas).

2. Gastos

Ahora averiguaremos los gastos de desarrollo, que incluyen el costo de adquisición de terrenos, gastos previos a la construcción y gastos de construcción. Los números se pueden encontrar en la sección de supuestos de costos de desarrollo del Resumen del acuerdo.

  • Costo de adquisición de tierras = Costo de la tierra
  • Gasto previo a la construcción = Gasto previo a la construcción ($ / mes)
  • Gasto en construcción = (Costos de desarrollo - Gasto previo a la construcción) / No. de meses de construcción
  • Costos totales de desarrollo = SUM (costo de adquisición de terrenos + gasto previo a la construcción + gasto en construcción)

3. Costos de financiación y ganancias de reembolso de capital

El costo de financiación es el déficit en el flujo de caja del proyecto que debe financiarse. Cuando el ingreso neto total es menor que los costos totales de desarrollo, existe un flujo de efectivo negativo que debemos cubrir. Cuando los ingresos netos totales sean mayores que los costos totales de desarrollo, habrá ganancias positivas que podemos utilizar para devolver el capital prestado. Podemos usar las siguientes fórmulas para calcular los dos números:

  • Costos a financiar = SI ((Ingresos netos totales - Costos totales de desarrollo)> 0, (Ingresos netos totales - Costos totales de desarrollo), 0)
  • Ingresos para reembolsar capital = SI ((Ingresos netos totales - Costos totales de desarrollo) <0, (Ingresos netos totales - Costos totales de desarrollo), 0)

4. Financiamiento

A continuación, calculamos los saldos de préstamos, giros, reembolsos e intereses devengados. La siguiente tabla resume los cálculos para el primer período y los siguientes períodos:

Financiación

También debemos realizar una verificación rápida de cordura para asegurarnos de que ninguno de los saldos finales exceda el monto máximo del préstamo.

5. Flujo de caja libre y TIR

Ahora podemos calcular los flujos de efectivo libres apalancados y la TIR resultante de este proyecto.

  • Flujo de caja libre apalancado = SUMA (costos de financiación, ingresos del capital de amortización, giros de préstamos, reembolsos de préstamos)

Equity Balance es simplemente el FCF acumulado:

  • El saldo del primer período = flujo de caja libre apalancado
  • Saldos del período siguiente = Saldo anterior - Flujo de caja libre apalancado

Finalmente, usando la fórmula XIRR, podemos calcular la TIR apalancada para este proyecto:

  • TIR apalancada = XIRR (todos los flujos de efectivo libres apalancados, período de tiempo correspondiente)

Free Cash Flow y TIR en el modelo de desarrollo inmobiliario

Fuente de la imagen: Curso de modelado financiero inmobiliario de Finanzas.

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