Fondos de operaciones ajustados (AFFO) es una medida del desempeño financiero de un REIT, y se utiliza como una alternativa a Fondos de operaciones (FFO) FFO - Fondos de operaciones FFO o Fondos de operaciones es una medida del flujo de efectivo generado a partir de operaciones comerciales que a menudo utilizan los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria - REITS. Los fondos de operaciones (FFO) son la cantidad real de flujo de efectivo generado por las operaciones comerciales centrales. Guía de FFO. AFFO es una medida superior en comparación con FFO porque el primero considera los costos de mantenimiento de la propiedad inmobiliaria durante su vida. El valor de AFFO se obtiene haciendo ajustes a la cifra de FFO para deducir los gastos recurrentes requeridos para mantener la propiedad inmobiliaria funcionando y generando ingresos.
Otro ajuste realizado a la cifra de FFO es la línea recta de los alquileres, que distribuye los gastos de alquiler durante la vida útil de la propiedad. Los inversores utilizan AFFO como un mejor indicador de la capacidad del REIT para pagar dividendos de sus ganancias netas.
Resumen
- Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) es una medida del rendimiento financiero de un REIT y se utiliza como una alternativa a los fondos de operaciones (FFO).
- Se calcula haciendo ajustes al valor de FFO para deducir los gastos recurrentes normalizados y para usar una línea recta de rentas.
- Los inversores y analistas utilizan AFFO para determinar la capacidad de una empresa para pagar dividendos a los accionistas en el futuro.
Cómo calcular los fondos ajustados de las operaciones
Al calcular el AFFO, el primer paso es calcular los fondos de las operaciones, que miden los flujos de efectivo de las actividades de arrendamiento de un REIT. El FFO fue introducido originalmente por la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) como una medida de los flujos de efectivo generados por los REIT.
El FFO se obtiene deduciendo cualquier ganancia por la venta de propiedades del ingreso neto y agregando los costos de depreciación y amortización. El valor de las ganancias en la venta de propiedades se excluye del cálculo de FFO porque las transacciones son eventos únicos que no afectan el potencial de ganancias futuras del REIT. La fórmula del FFO se indica a continuación:
FFO = Ingresos netos - Ganancias por ventas de activos subyacentes + Depreciación + Amortización
Una vez que se obtiene el valor de FFO, se deducen los gastos recurrentes capitalizados y amortizados. Los gastos incluyen los costos en los que se incurre para mantener las propiedades propiedad de REIT Real Estate Investment Trust (REIT) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es un fondo de inversión o valor que invierte en propiedades inmobiliarias que generan ingresos. El fondo es operado y es propiedad de una empresa de accionistas que aportan dinero para invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas y departamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, residencias para estudiantes, hoteles. Algunos de estos costos incluyen proyectos de pintura, reemplazo de techos, tapizado, mejoras de inquilinos, etc. Otro ajuste realizado al FFO es la línea recta del alquiler, que distribuye los gastos de alquiler y arrendamiento de manera uniforme durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
La fórmula para AFFO se da a continuación:
AFFO = FFO - Gastos de capital recurrentes - Rentas lineales
Ejemplo práctico de AFFO
Durante el último período del informe, ABC Limited informó un ingreso neto de $ 2.5 millones. También incurrió en $ 100,000 y $ 150,000 en forma de depreciación y amortización Amortización Amortización se refiere al acto de cancelar una deuda a través de pagos más pequeños programados y predeterminados. En casi todas las áreas donde se aplica el término amortización, estos pagos se realizan en forma de principal e intereses. El término también está estrechamente relacionado con el concepto de depreciación. costos, respectivamente, durante el período. La compañía también obtuvo una ganancia de $ 500,000 por la venta de dos propiedades en su cartera. También incurrió en una pérdida de $ 80,000 en la venta de otra propiedad durante el mismo período.
En el mismo período, ABC Limited también informó alquileres lineales de $ 130,000 y gastos de capital recurrentes de $ 200,000, que se incurrieron al realizar reparaciones de techo, reemplazos de HVAC, alfombras y otras mejoras estructurales a las propiedades que posee.
Usando la información anterior, podemos calcular el AFFO de la siguiente manera:
Paso 1: Calcule el valor del FFO.
FFO = $ 2,500,000 + $ 100,000 + $ 150,000 - ($ 500,000 - $ 80,000)
FFO = $ 2,750,000 - $ 420,000
FFO = $ 2,330,000
Paso 2: Deducir los gastos de capital recurrentes y las rentas lineales del valor de FFO.
AFFO = FFO - Gastos de capital - Ajustes de alquiler en línea recta
AFFO = $ 2,330,000 - $ 200,000 - $ 130,000
AFFO = $ 2,000,000
FFO frente a AFFO
Según NAREIT, FFO es la medida más comúnmente aceptada del desempeño operativo de un REIT. Es igual al valor de los ingresos netos más la depreciación y amortización de la propiedad y excluye las ganancias o pérdidas en la venta de propiedades propiedad del REIT. NAREIT proporciona pautas sobre cómo los REIT deben calcular su FFO. Sin embargo, solo sirve como una figura complementaria y las empresas pueden utilizar diferentes fórmulas de FFO para reportar información. Además, FFO tiene debilidades y AFFO intenta abordar algunas de las deficiencias.
AFFO se introdujo para resolver algunas de las debilidades de FFO y se considera una mejor medida del flujo de efectivo residual para los accionistas. Deduce el costo de funcionamiento de la cartera de propiedades del FFO. Los costos deducidos son los costos que la empresa debe pagar para mantener el negocio en funcionamiento, y dichos costos no se pueden pagar a los accionistas como dividendos. Los costos incluyen los gastos recurrentes normalizados que se capitalizan y amortizan, así como la alineación de rentas.
El valor del AFFO proporciona a los inversores una imagen más clara de la capacidad de pago de dividendos del REIT. Además, a diferencia de FFO, NAREIT carece de una definición específica de AFFO, y significa que los REIT disfrutan de una mayor flexibilidad sobre los ajustes que se deben realizar en el FFO para obtener el valor AFFO final.
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- All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) es una métrica inmobiliaria convencional que utiliza los ingresos anuales por alquiler para determinar el valor de capital de una inversión. ARY comprende los rendimientos brutos y netos. El rendimiento neto incluye la deducción de algunos gastos (honorarios de agrimensores, honorarios de gestión, reparaciones, gastos de funcionamiento) que no se deducen del rendimiento bruto.
- Fórmula de flujo de efectivo libre Fórmula de flujo de efectivo libre (FCF) La fórmula FCF = Efectivo de operaciones - Gastos de capital. FCF representa la cantidad de flujo de efectivo generado por una empresa después de deducir CapEx
- Ingresos operativos Ingresos operativos Los ingresos operativos, también conocidos como ganancias operativas o ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT), son la cantidad de ingresos que quedan después de deducir los costos operativos directos e indirectos. Los gastos por intereses, los ingresos por intereses y otras fuentes de ingresos no operativos no se consideran al calcular el ingreso operativo
- Gastos de alquiler Gastos de alquiler Los gastos de alquiler se refieren al costo total de usar la propiedad de alquiler para cada período de informe. Por lo general, se encuentra entre los mayores gastos que informan las empresas. Por lo general, solo dos gastos son mayores que los gastos de alquiler: el costo de los bienes vendidos (COGS) y el gasto de compensación (salarios).
