El valor de la inversión es la cantidad de dinero que un inversor pagaría por una propiedad. Se refiere al valor específico de un activo basado en ciertos parámetros. Es la medida que hace un individuo del valor de la propiedad del activo.
Los inversores potenciales a menudo adoptan una métrica de valor de inversión cuando deciden invertir en una propiedad (bienes raíces) con ciertos objetivos de inversión personales en mente. Puede incluir un cierto retorno de la inversión El retorno de la inversión (ROI) El retorno de la inversión (ROI) es una medida de rendimiento que se utiliza para evaluar los retornos de una inversión o comparar la eficiencia de diferentes inversiones. tasa que están buscando en una inversión. La métrica de valor está motivada por las creencias de una determinada estrategia de inversión.
Importancia del valor de la inversión
La razón por la que el valor de una inversión es importante para los compradores potenciales de una propiedad es que quieren comparar el precio de la propiedad inmobiliaria con la tasa de retorno anticipada Tasa de retorno La tasa de retorno (ROR) es la ganancia o pérdida de una inversión sobre un período de tiempo comparado con el costo inicial de la inversión expresado como porcentaje. Esta guía enseña las fórmulas más comunes. Cuando encuentran la tasa de rendimiento específica, pueden medir los resultados finales de la inversión con el precio proyectado que pagarán por la propiedad. Permite al inversor tomar decisiones de compra inteligentes y acordes con sus objetivos de inversión.
Cómo determinar el valor de la inversión
Dado que el valor de la inversión depende de los objetivos del inversor, el valor es único para cada inversor. Diferentes inversores pueden utilizar los mismos métodos de valoración y obtener diferentes valores de inversión. Los inversores pueden elegir entre varios métodos de valoración al determinar el valor de inversión de un activo. A continuación, se muestran las medidas de inversión más utilizadas:
1. Ventas comparables
Los tasadores también utilizan el método de comparación de ventas. Un inversor comparará propiedades similares por pie cuadrado o por unidad.
2. Multiplicador de alquiler bruto
La métrica mide el valor de una inversión multiplicando la renta bruta que produce una propiedad en un año por el multiplicador de renta bruta (GRM). La cifra de GRM se deriva de propiedades similares en el mismo mercado.
3. Efectivo sobre devolución en efectivo
Efectivo sobre retorno de efectivo Efectivo sobre retorno de efectivo Efectivo sobre retorno de efectivo es una tasa de rendimiento que calcula el efectivo total ganado sobre el total de efectivo invertido. El monto del efectivo total ganado generalmente se basa en el flujo de efectivo anual antes de impuestos. Es una métrica financiera simple que permite evaluar los flujos de efectivo de los activos generadores de ingresos de una empresa. La cifra se calcula dividiendo el efectivo pro forma del primer año por la inversión inicial total.
4. Capitalización directa
La capitalización directa es otra métrica utilizada por los tasadores. Implica capitalizar el flujo de ingresos de una propiedad y es un método común utilizado para determinar el valor de mercado y de inversión de una propiedad comercial.
5. Flujo de caja descontado (DCF)
Modelo DCF Fórmula DCF de flujo de caja descontado La fórmula DCF de flujo de caja descontado es la suma del flujo de caja en cada período dividido por uno más la tasa de descuento elevada a la potencia del período #. Este artículo desglosa la fórmula DCF en términos simples con ejemplos y un video del cálculo. La fórmula se utiliza para determinar el valor de una empresa y se utiliza para calcular el valor actual neto, la tasa interna de rendimiento y la comparación de acumulación de capital. Las proporciones enumeradas anteriormente, si bien brindan información útil, también tienen varias limitaciones. Estas limitaciones se resuelven calculando el flujo de caja descontado.
Valor de inversión frente a valor de mercado
Mientras que el valor de la inversión mide el valor potencial de una inversión en función de ciertas condiciones, el valor de mercado mide el valor real de una inversión en función de las fuerzas de la oferta y la demanda Oferta y demanda Las leyes de la oferta y la demanda son conceptos microeconómicos que establecen que en los mercados eficientes , la cantidad ofrecida de un bien y la cantidad demandada de ese bien son iguales entre sí. El precio de ese bien también está determinado por el punto en el que la oferta y la demanda son iguales entre sí. en el mercado libre. El valor de mercado se determina mediante un proceso de tasación. Es diferente del valor de la inversión, que toma en consideración las metas, los objetivos y las necesidades particulares de una persona para la propiedad.
El valor de la inversión puede ser menor o mayor que el valor de mercado. Depende de la situación específica de la propiedad en ese momento. El valor de la inversión puede ser mayor que el valor de mercado si un comprador otorga un valor más alto a la propiedad que un comprador informado.
En el mundo real, esta situación puede existir si una empresa amplía sus instalaciones a un edificio más grande que se ha puesto a la venta en su oficina actual. La empresa está dispuesta a acordar un precio más alto que el valor de mercado del edificio para garantizar que los competidores se mantengan fuera del área.
En tal caso, el valor de inversión adicional se deriva de la ventaja estratégica que la empresa obtendrá al comprar la propiedad. Un solo inversor también puede acordar un valor de inversión superior al valor de mercado. Ocurre si el inversionista recibe un estatus fiscal especial o condiciones de financiamiento altamente beneficiosas.
Alternativamente, el valor de la inversión también puede estar por debajo del valor de mercado. Puede suceder cuando la inversión no es el tipo de propiedad en la que un inversor normalmente concentraría sus esfuerzos. Por ejemplo, un desarrollador multifamiliar que está considerando la idea de desarrollar un hotel puede hacer que el valor de la inversión sea menor que el valor de mercado.
Puede ser el resultado de los altos costos que implica aprender a desarrollar la propiedad o porque los inversores exigen un rendimiento superior al promedio de la propiedad debido a la asignación y diversificación de su cartera.
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