El enfoque del costo de evaluar propiedades inmobiliarias se basa en el supuesto de que el costo de una propiedad debe ser igual al costo de construir una propiedad similar desde cero. El costo de construir una propiedad inmobiliaria incluye el valor del terreno subyacente y el valor de las mejoras y construcciones del sitio, menos el costo de depreciación de las mejoras.
El enfoque del costo se basa en el supuesto de que no tiene sentido pagar más por una propiedad de lo que costará construir una propiedad equivalente. El método de valoración del enfoque de costos a veces se denomina método de valoración del contratista.
Sumario rápido
- El enfoque de costo es uno de los tres métodos principales utilizados para calcular el valor de las propiedades inmobiliarias.
- El método del enfoque de costos se basa en el supuesto de que un comprador potencial de una propiedad debe pagar un precio que es igual al costo de construcción de un edificio equivalente.
- El valor de mercado de una propiedad inmobiliaria es la suma del valor del terreno y las mejoras del sitio en el terreno, menos cualquier depreciación acumulada.
Cómo funciona
El enfoque de costos se basa en la lógica de que los compradores informados no pagarán más por una propiedad de lo que les costará construir una propiedad similar desde cero y con el mismo nivel de utilidad. El enfoque de costo es apropiado para propiedades únicas, como iglesias o escuelas con componentes únicos. Además, para una propiedad nueva, es fácil estimar el costo de construcción ya que las mejoras fueron construidas recientemente.
La fórmula para calcular el enfoque de costos es la siguiente:
Valor de la propiedad = Costo de reemplazo / reproducción - Depreciación + Valor de la tierra
Dado que el enfoque de costos no se basa en propiedades comparables o en la capacidad de la propiedad para generar ingresos Flujos de ingresos Los flujos de ingresos son las diversas fuentes de las que una empresa gana dinero por la venta de bienes o la prestación de servicios. Los tipos de ingresos que una empresa registra en sus cuentas dependen de los tipos de actividades realizadas por la empresa. Ver categorías y ejemplos, el método considera la cantidad en la que se incurrirá para construir una propiedad hoy, asumiendo que la estructura existente debe ser destruida y reconstruida nuevamente. Por lo tanto, toma en cuenta el valor del terreno donde se construye la propiedad, menos cualquier pérdida de valor.
Pasos en el método de enfoque de costos
El siguiente es el proceso del método de enfoque de costos de valoración de bienes raíces:
1. Estimar el costo de reproducción o reemplazo de la estructura.
El paso implica estimar el costo actual de construir la estructura desde cero y las mejoras del sitio. El costo se puede estimar utilizando los siguientes dos métodos:
Método de reemplazo
El método de reemplazo estima el costo de construir un edificio con la misma utilidad que la estructura que se está evaluando, utilizando los materiales de construcción, estándares, diseños y diseños actuales.
Método de reproducción
El método de reproducción estima el costo de construir un duplicado de la propiedad, utilizando materiales y prácticas de construcción similares. También utiliza los diseños, estándares y disposiciones que estaban vigentes en el momento en que se construyó la propiedad.
Cuanto más antigua e histórica sea una propiedad, mayor será la diferencia entre los costos de reemplazo y reproducción. Construir una propiedad duplicada de un edificio histórico es más costoso que duplicar una casa moderna porque costará más comprar materiales y realizar mejoras en el sitio.
Para una propiedad de nueva construcción, no existe una gran diferencia entre los costos de reemplazo y reproducción. Por ejemplo, suponga que el costo de reproducción / reemplazo se estima en $ 1 millón.
2. Estimar la depreciación de las mejoras
La depreciación es la pérdida de valor del edificio y / o sus mejoras, y causa la diferencia entre el valor de las mejoras y el valor actual de contribución de las mejoras. Al estimar la depreciación de la propiedad, debe considerar la depreciación física, funcional y económica.
La depreciación física se refiere al desgaste que ocurre a medida que el edificio envejece, mientras que la depreciación funcional ocurre con los cambios en los gustos y preferencias de los consumidores durante un período de tiempo.
La depreciación económica es el resultado de tendencias externas negativas, como el colapso de los principales empleadores, la recesión Recesión La recesión es un término que se utiliza para significar una desaceleración en la actividad económica general. En macroeconomía, las recesiones se reconocen oficialmente después de dos trimestres consecutivos de tasas negativas de crecimiento del PIB. , y nuevos desarrollos negativos (como la construcción de una planta de tratamiento de alcantarillado en el barrio). En este caso, supongamos que la depreciación acumulada es de $ 150 000.
3. Estimar el valor de mercado de la tierra.
El siguiente paso es estimar el valor del terreno en el que se está construyendo la propiedad. El método más apropiado para estimar el valor de la tierra es el método de comparación directa, donde el precio actual de la tierra se obtiene del valor de las parcelas de tierra vendidas recientemente. Es el valor de mercado que pagaría hoy por el terreno si estuviera desocupado. En este caso, supongamos que el valor de mercado de la tierra es de $ 750 000.
4. Deducir la depreciación acumulada del costo de reproducción / reemplazo
Después de obtener el valor total de depreciación de las mejoras, reste la cifra del costo estimado de reproducción o reemplazo obtenido en el paso uno. En nuestro caso, se calcula de la siguiente manera:
Costo de reemplazo / reproducción $ 1,000 000
Menos : depreciación acumulada $ 150,000
Costo depreciado de la estructura $ 850,000
5. Agregue el costo depreciado de la estructura al valor estimado del terreno.
El último paso es agregar el costo depreciado de la estructura y las mejoras al valor estimado del terreno. La cifra se obtiene de la siguiente manera:
Costo de reemplazo / reproducción $ 1,000,000
Menos : depreciación acumulada $ 150,000
Costo depreciado de la estructura $ 850,000
Agregar : Valor estimado de la tierra $ 750,000
Valor total de la propiedad inmobiliaria $ 1,600,000
Limitaciones del enfoque de costos
Una de las limitaciones del enfoque de costos es que asume que el comprador está en condiciones de encontrar un terreno baldío donde construir una propiedad idéntica, y ese no es siempre el caso. Si no hay terrenos baldíos, el valor estimado de la propiedad será inexacto.
Además, un área puede estar completamente desarrollada y las autoridades locales pueden ser restrictivas sobre nuevos desarrollos, por lo que no será práctico estimar el valor de la tierra en esa área.
Otra limitación es que será difícil estimar la depreciación de propiedades más antiguas porque hay muchos factores a tener en cuenta. Por ejemplo, es posible que los materiales de construcción utilizados durante la construcción de una propiedad antigua ya no estén disponibles o en uso. Estimar el valor de tal propiedad deja mucho espacio para la subjetividad.
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