Esta guía describirá los fundamentos del modelado financiero inmobiliario y los conceptos clave que necesita para comenzar a construir sus propios modelos para proyectos de desarrollo.
Para comenzar, comenzaremos por definir algunos de los términos clave que necesitará conocer antes de construir su modelo.
Términos y definiciones de bienes raíces
LTV - "préstamo a valor" - la cantidad de deuda que un prestamista proporcionará como porcentaje del valor de mercado (por ejemplo, 80%)
LTC - "préstamo a costo" - la cantidad de deuda que un prestamista proporcionará como porcentaje del costo de un desarrollo (por ejemplo, 70%)
NOI - “ingresos operativos netos” - ingresos brutos por alquiler menos gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones y mantenimiento, gastos de capital, etc.)
Tasa de capitalización: ingreso operativo neto dividido por el valor de la propiedad, expresado como un porcentaje (por ejemplo, 4.5%)
Período de amortización : el número de meses / años en los que se distribuyen los reembolsos del principal de un préstamo. El tiempo total que le llevará liquidar su hipoteca (por ejemplo, 30 años).
Estructuras y empresas conjuntas (JV)
La mayoría de los desarrollos están estructurados como una empresa conjunta entre socios generales (GP) y socios limitados (LP).
Puntos clave sobre los médicos de cabecera:
- Responsable de todas las decisiones de gestión.
- Deber fiduciario de actuar en beneficio de los socios limitados
- Totalmente responsable de sus acciones.
- Puede tener garantías como garantía de endeudamiento
Puntos clave sobre los LP:
- Limitado se refiere a "responsabilidad limitada"
- Tienen prioridad en la liquidación, por delante de los médicos de cabecera.
- Proporcionar capital para financiar el proyecto de desarrollo.
- No tener control sobre la gestión del fondo / proyecto
Sección de supuestos del modelo financiero
Como se cubrió en el curso de modelado financiero de bienes raíces de Finanzas, los supuestos clave que se ingresarán en el modelo incluyen:
- Calendario
- Estadísticas de propiedad
- Costos de desarrollo
- Compra y venta
Estos se discuten en gran detalle en nuestro curso actual.
Modelo de flujo de efectivo de desarrollo
Para sentar las bases del modelo financiero inmobiliario, es importante cubrir las secciones clave que se construirán en base a los supuestos del proyecto.
Las secciones clave del modelo de desarrollo incluyen:
- Absorción (momento y ritmo de ventas)
- Ingresos
- Comisiones
- Garantía
- Adquisición de tierras (costo de capital)
- Costos previos a la construcción
- Costos de construcción
- Gastos de financiación e intereses
- Flujo de caja libre apalancado
Salida y pro forma
Una vez que se construye el modelo, es importante crear un documento de resumen de una página o Pro Forma que se pueda compartir con banqueros, inversores, socios y cualquier otra persona que necesite analizar el trato.
Esta pro forma de salida debe incluir la siguiente información:
- Estadísticas de propiedad
- Programación: resumen de fechas clave
- Supuestos de financiación
- Supuestos de ventas ($ total / por unidad / por SF)
- Presupuesto ($ total / por unidad / por SF)
- Devoluciones (TIR)
- Retorno de costo
- Rendimiento de las ventas
- Análisis de sensibilidad
Ejemplo de un modelo financiero inmobiliario
Este es un ejemplo del resultado de una página de nuestro curso de modelado financiero inmobiliario. Como puede ver, muestra claramente toda la información enumerada anteriormente y facilita que alguien evalúe el trato.
A continuación, se muestra un ejemplo del funcionamiento interno real del modelo, donde puede ver la absorción por mes para el proyecto de desarrollo, que se acumula en ingresos y, en última instancia, en flujo de caja.
Estos fundamentos del modelo financiero de bienes raíces se tratan junto con muchos más detalles en nuestro curso en línea.
Ejemplo de tasa de capitalización e ingreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto, que es igual a los ingresos brutos por alquiler menos los gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones y mantenimiento, gastos de capital) es la rentabilidad clave o el flujo de efectivo. Valoración Guías de valoración gratuitas para aprender los conceptos más importantes a su propio ritmo. Estos artículos le enseñarán las mejores prácticas de valoración empresarial y cómo valorar una empresa utilizando análisis comparables de empresas, modelos de flujo de caja descontado (DCF) y transacciones precedentes, como se utiliza en banca de inversión, investigación de acciones, medida utilizada para evaluar transacciones de desarrollo inmobiliario.
La tasa de capitalización, que es igual a los ingresos operativos netos divididos por el valor de la propiedad, se expresa como un porcentaje y se utiliza para valorar la propiedad inmobiliaria. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, más valorada será una propiedad inmobiliaria, y cuanto mayor sea la tasa de capitalización, menos valorada será la propiedad inmobiliaria. El precio y la tasa de capitalización se mueven en direcciones inversas entre sí, como un bono. Obtenga más información en nuestro curso de matemáticas financieras.
Curso de modelado financiero
La mejor manera de aprender es haciendo, y el curso de modelado financiero de bienes raíces de Finanzas le brinda la instrucción paso a paso que necesita para construir modelos financieros por su cuenta. Viene con una plantilla en blanco y una versión completa, por lo que puede construir fácilmente un modelo por su cuenta o simplemente ir directamente a la versión completa. La instrucción en video de alta calidad lo guiará en cada paso del camino mientras trabaja en un estudio de caso para un proyecto de desarrollo inmobiliario de casas adosadas.
Recursos adicionales
Finance es el proveedor oficial de la certificación FMVA® de Analista de valoración y modelado financiero global (FMVA) ™ Únase a más de 350,600 estudiantes que trabajan para empresas como Amazon, JP Morgan y el programa de certificación Ferrari, diseñado para ayudar a cualquiera a convertirse en un analista financiero de clase mundial La misión de .Finance es ayudarlo a avanzar en su carrera. Con ese objetivo en mente, hemos desarrollado muchos más recursos gratuitos para ayudarlo en su camino. Para obtener más información sobre valoración, finanzas corporativas, modelos financieros y más, recomendamos encarecidamente estos recursos financieros adicionales gratuitos:
- Valoración de empresas privadas Valoración de empresas privadas 3 técnicas para la valoración de empresas privadas: aprenda a valorar una empresa incluso si es privada y con información limitada. Esta guía proporciona ejemplos que incluyen análisis de empresas comparables, análisis de flujo de efectivo descontado y el primer método de Chicago. Descubra cómo los profesionales valoran una empresa
- Mejores prácticas de modelado financiero Guía gratuita de modelado financiero Esta guía de modelado financiero cubre consejos de Excel y mejores prácticas sobre supuestos, impulsores, pronósticos, vinculación de las tres declaraciones, análisis DCF, más
- Cómo ser un analista financiero de clase mundial La guía Analyst Trifecta® La guía definitiva sobre cómo ser un analista financiero de clase mundial. ¿Quieres ser un analista financiero de clase mundial? ¿Está buscando seguir las mejores prácticas líderes en la industria y destacarse entre la multitud? Nuestro proceso, llamado The Analyst Trifecta®, consiste en análisis, presentación y habilidades sociales
- Mapa de carrera interactivo
