¿Qué es la obsolescencia económica (inmobiliaria)?

La obsolescencia económica se refiere a la pérdida de valor de una propiedad inmobiliaria causada por factores externos a la propiedad. Esta forma de obsolescencia suele ser incurable y los propietarios no pueden arreglar la causa específica de la depreciación. Métodos de depreciación Los tipos más comunes de métodos de depreciación incluyen línea recta, doble saldo decreciente, unidades de producción y dígitos de suma de años. Existen varias fórmulas para calcular la depreciación de un activo. El gasto por depreciación se utiliza en contabilidad para asignar el costo de un activo tangible durante su vida útil. .

Obsolescencia económica

La obsolescencia económica da como resultado una disminución en el valor de una propiedad, donde los factores causales no están bajo el control de los propietarios. A veces se le denomina obsolescencia externa.

Sumario rápido

  • La obsolescencia económica se refiere a la pérdida de valor de una propiedad inmobiliaria debido a factores externos a la propiedad.
  • Las causas comunes de la obsolescencia económica incluyen un cambio en los patrones de vuelo de las aeronaves, aumento de las tasas de delincuencia, construcción de una carretera con mucho tráfico, construcción de un vertedero cercano, etc.
  • La obsolescencia económica es incurable, lo que significa que está más allá del control de los propietarios.

Causas comunes de obsolescencia económica

Algunas de las causas comunes de obsolescencia económica incluyen:

1. Cambios en los patrones de vuelo de las aeronaves

Las propiedades inmobiliarias pueden verse afectadas por el ruido excesivo de los aviones cuando sus patrones de vuelo cambian para pasar sobre la propiedad. La mayoría de la gente prefiere comprar viviendas cerca de infraestructuras clave como aeropuertos para mayor comodidad al viajar. Sin embargo, esto también significa que la propiedad corre el riesgo de perder valor si el aeropuerto decide cambiar los patrones de vuelo, de modo que los aviones que salen o aterrizan vuelan por encima de la casa. Puede ser una verdadera molestia para las personas que buscan un hogar adecuado para familias. Los valores de las propiedades pueden caer significativamente.

2. Carreteras transitadas

La construcción de carreteras cerca de propiedades residenciales puede someter a los residentes a más ruido y tráfico. La mayoría de los propietarios buscan comprar propiedades en áreas accesibles por carretera para facilitar los desplazamientos al trabajo. Sin embargo, cuando la carretera se mejora para acomodar más vehículos, eso puede incomodar a los propietarios debido a la frecuente acumulación de tráfico durante las horas pico. Las casas ubicadas cerca de tales carreteras pueden sufrir un exceso de ruido de automóviles y camiones, así como la contaminación del aire por el dióxido de carbono y el smog liberado por los vehículos.

Por lo tanto, la proximidad a carreteras muy transitadas puede ser tanto positivo como negativo.

3. Aumento de la delincuencia local

La mayoría de los propietarios están preocupados por la seguridad de su vecindario al decidir dónde comprar una propiedad. Las áreas con una alta tasa de criminalidad tienden a ser menos atractivas para los inversionistas potenciales que prefieren invertir en vecindarios más pacíficos.

La seguridad del barrio influye en la forma de vida de las personas, desde la comodidad hasta el tipo de iniciativas de seguridad que pueden tomar. Una tasa de criminalidad más alta en un vecindario afecta directamente el valor de las propiedades porque la mayoría de los inversionistas optarán por mantenerse alejados de esas áreas. Como resultado, los propietarios tendrán dificultades para encontrar compradores adecuados para sus propiedades.

4. Riesgos ambientales

Las directivas nacionales o municipales para construir vertederos y líneas de alcantarillado someten a todo el vecindario a malos olores y ruidos de los camiones grandes que entran y salen. Al comprar propiedades, los inversores pueden no tener acceso a información sobre el tipo de desarrollos futuros que se implementarán en el vecindario.

Cuando tales desarrollos negativos Externalidades Negativas Las externalidades negativas ocurren cuando el producto y / o consumo de un bien o servicio ejerce un efecto negativo sobre un tercero fuera del mercado. Una transacción ordinaria involucra a dos partes, es decir, el consumidor y el productor, a quienes se hace referencia como la primera y la segunda parte en la transacción. ocurre, afecta la habitabilidad del área porque nadie quiere vivir cerca de un relleno sanitario o una línea de alcantarillado. Además, el relleno sanitario será un peligro ambiental y puede causar complicaciones de salud entre los residentes.

5. Pérdida de puestos de trabajo

En determinadas ubicaciones, el mercado inmobiliario se ve impulsado por la existencia de industrias clave que emplean a miles de residentes. La mayoría de los empleados que trabajan en estas industrias forman la mayoría de los inquilinos de las propiedades cercanas.

Si una de las principales industrias cierra, entonces miles de personas quedarán sin trabajo. Desempleo Desempleo es un término que se refiere a las personas que son empleables y buscan trabajo, pero no pueden encontrarlo. Además, son aquellas personas en la fuerza laboral o grupo de personas que están disponibles para un trabajo que no tiene un trabajo adecuado. y las propiedades locales perderán valor porque la gente no puede pagar los alquileres mensuales o los pagos de la hipoteca. Las propiedades sufrirán bajas tasas de ocupación, lo que está fuera del control de los propietarios.

Obsolescencia funcional versus obsolescencia económica

La obsolescencia económica y la obsolescencia funcional suelen ser difíciles de diferenciar debido a algunas de sus similitudes.

La obsolescencia funcional se refiere a una reducción en la utilidad de un inmueble debido a factores dentro del mismo, excepto los debidos al deterioro físico. Ocurre cuando un edificio experimenta una pérdida relativa de utilidad debido a un equipo obsoleto, un diseño de edificio defectuoso o un edificio demasiado pequeño en comparación con otros en el vecindario.

La obsolescencia funcional puede ser curable o incurable. Depende de si el costo de curar la obsolescencia excede el beneficio de valor de la mejora. Por ejemplo, un edificio de cinco pisos sin ascensor puede curarse instalando un ascensor si el diseño estructural del edificio lo permite. La mejora solo puede justificarse si el valor obtenido con la instalación del ascensor es mayor que el costo de instalación.

A diferencia de la obsolescencia funcional, que ocurre dentro de una propiedad, la obsolescencia económica ocurre fuera de la propiedad y está fuera del control del dueño de la propiedad. Esto significa que la propiedad es incurable porque sería demasiado costoso curar el problema.

Por ejemplo, cuando el condado aprueba la construcción de un relleno sanitario dentro del vecindario, los propietarios no tendrán control sobre el nuevo desarrollo porque no está dentro de su propiedad.

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