¿Qué es el enfoque de comparación de ventas (bienes raíces)?

El enfoque de comparación de ventas depende de las ventas recientes de propiedades inmobiliarias similares a la que se está evaluando. La propiedad que se compara también debe pertenecer a la misma localidad y uso actual.

Enfoque de comparación de ventas

Sumario rápido

  • El enfoque de comparación de ventas es uno de los tres métodos utilizados en la valoración de propiedades inmobiliarias. Otros enfoques de valoración son los enfoques de costos e ingresos.
  • El enfoque de valoración por comparación de ventas en bienes raíces utiliza datos de ventas de propiedades similares para determinar el valor de mercado de una propiedad.
  • El tasador debe utilizar al menos tres propiedades similares vendidas recientemente para determinar el valor actual de una propiedad.

Comprensión del enfoque de comparación de ventas

Al evaluar el valor de la propiedad en cuestión, se realizan ajustes de precio de acuerdo con las características de la propiedad comparable.

Si la propiedad en cuestión carece de una característica determinada que se encuentra en la propiedad comparable, el precio se ajusta a la baja de acuerdo con el valor atribuido a una característica determinada. En consecuencia, si la propiedad viene con una característica valiosa que no se encuentra en la propiedad comparable, el valor se ajusta al alza en consecuencia. Se hace hasta que se llega a una cifra final después de la comparación de al menos tres propiedades similares vendidas recientemente.

El enfoque de comparación de ventas para la valoración forma una parte fundamental del análisis de mercado comparativo para los profesionales de tasación. El enfoque de mercado comparativo es la base para determinar el valor de mercado prevaleciente para la propiedad en proceso de adquisición. En colaboración con otros métodos de tasación, el método de comparación de ventas es una estimación aproximada para vendedores, inversores, Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es un fondo de inversión o valor que invierte en propiedades inmobiliarias generadoras de ingresos. . El fondo es operado y es propiedad de una empresa de accionistas que contribuyen con dinero para invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas y departamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, viviendas para estudiantes, tasadores de hoteles y público en general.

Debido a la naturaleza dinámica y la naturaleza en constante cambio de los mercados inmobiliarios, los inversores deben verificar con frecuencia los precios de las propiedades recientemente cotizadas en venta. Los mercados cambian rápidamente y todos los jugadores deben estar al tanto de las tendencias actuales. Según las condiciones imperantes, los vendedores y los inversores pueden verse obligados a aumentar o reducir sus demandas para estar a la par con las tendencias del mercado.

Encontrar la propiedad comparable ideal

Una propiedad comparable es aquella que es más similar a la propiedad en cuestión. Las similitudes deben coincidir con todos los detalles generales de la propiedad. Las descripciones generales de una propiedad incluyen el número de dormitorios, baños, tamaño de pies cuadrados, etc. Algunas de las discrepancias permitidas incluyen un baño adicional, el color de la pintura y otras descripciones insignificantes.

La comparación de propiedades comparables debe restringirse a propiedades que estén lo más cerca posible de su ubicación física. Esto se debe a que las propiedades en diferentes ubicaciones pueden tener diferentes valores de mercado a pesar de que comparten muchas similitudes.

Por ejemplo, apartamentos residenciales Propiedades residenciales REIT Propiedades residenciales Los REIT son REIT que poseen y administran unidades residenciales para alquilarlas a inquilinos. Los REIT residenciales pueden clasificarse en estructuras unifamiliares o multifamiliares que están disponibles para la ocupación con fines no comerciales. Pueden incluir condominios, casas de vacaciones, viviendas para estudiantes que están cerca del distrito comercial central y atraen una valoración más alta que las propiedades que se encuentran lejos del CBD. Otra consideración que debe hacerse es tomar propiedades que se vendieron lo más recientemente posible.

Las propiedades vendidas recientemente vienen con mejores aproximaciones que las propiedades que se vendieron unos meses o años antes, ya que los mercados inmobiliarios cambian con regularidad. Si no hay propiedades comparables en la misma ubicación, considere las propiedades vendidas recientemente en ubicaciones cercanas, en lugar de moverse más lejos en el tiempo mientras busca propiedades comparables.

Factores de ajuste de tasación

1. Cualidades comparables

La propiedad en cuestión debe ser lo más similar posible a la propiedad comparable, lo que reduce significativamente la necesidad de ajustes. Los ajustes surgen de las diferencias de comparación observadas en la propiedad del sujeto.

2. Interés de propiedad

El valor del sujeto se puede ajustar hacia arriba o hacia abajo, dependiendo del interés de propiedad de la propiedad en cuestión. Por ejemplo, una tarifa de interés simple se valora de una manera diferente a una tarifa de interés bajo arrendamiento. Por tanto, la participación en la propiedad es un tema polémico en la valoración.

3. Condiciones del mercado

Las condiciones del mercado son otros determinantes en los ajustes de valoración. Los precios inmobiliarios pueden subir o bajar según las tendencias del mercado imperantes. Los vendedores pueden bajar sus precios para tener mejores posibilidades de adquisición, dependiendo de la competencia en ese momento. El mercado puede cambiar incluso en cuestión de una semana.

4. Ubicación

Otro determinante es la ubicación de la propiedad en cuestión. Las propiedades ubicadas relativamente cerca de infraestructura clave, como aeropuertos, carreteras, CBD, etc., se consideran de mayor valor que las ubicadas más lejos.

Factores clave, como patrones de tráfico, instalaciones comerciales REIT minoristas Los REIT minoristas son un tipo de REIT que posee y administra propiedades minoristas en distritos comerciales centrales y áreas de lujo. Alquila el espacio comercial para el acceso a servicios sociales, también puede contribuir a ajustes debido a las diferencias entre la propiedad en cuestión y propiedades comparables.

Conclusión

El enfoque de comparación de ventas capitaliza la similitud de las dos propiedades que se comparan. La similitud varía desde cuán reciente es la venta o cotización hasta la similitud en la descripción de las entidades comparadas. Es evidente que no existen unidades idénticas y comparables; por tanto, es necesario realizar ajustes en función de las diferencias de características.

El enfoque de comparación de ventas depende en gran medida de los datos de ventas recientes y puede que no sea apropiado si no hay datos de ventas recientes. Por lo tanto, una tasación de bienes raíces que carece de buenas ventas y datos recientes debe utilizar medios alternativos. Sin embargo, en caso de que los datos recientes sean adecuados, el método de tasación más adecuado es el método de tasación de bienes raíces por comparación de ventas.

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