¿Qué es P / AFFO?

El P / AFFO se calcula sumando el P / FFO a cualquier aumento de alquiler y restando los gastos de capital y los costos de mantenimiento de rutina. El P / AFFO es una medida del desempeño financiero de un REIT (Fideicomiso de inversión en bienes raíces) Fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es un fondo de inversión o valor que invierte en propiedades inmobiliarias que generan ingresos . El fondo es operado y es propiedad de una empresa de accionistas que aportan dinero para invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas y departamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, residencias para estudiantes, hoteles. Es igual al P / FFO ajustado para considerar los gastos de capital y los costos de mantenimiento regular, lo que lo convierte en una herramienta de valoración de REIT más precisa que P / FFO.

P / AFFO

También es un predictor más preciso de los dividendos que una empresa pagará en el futuro y puede ayudar a los inversores potenciales a tomar una decisión sobre si comprar o no acciones de la empresa. El P / AFFO también se conoce como los fondos disponibles para distribución.

Sumario rápido

  • P / AFFO es una versión ajustada de Fondos de operaciones (FFO), que tiene en cuenta los gastos de capital de una empresa.
  • La métrica P / AFFO no está estandarizada, por lo que es imposible comparar un REIT con otro, ya que no existen procedimientos estándar para P / AFFO entre empresas.
  • El P / AFFO toma en cuenta los gastos de capital de la cartera, tales como un aumento en el alquiler, repintado del local y reemplazo de techo.

Cómo calcular P / AFFO

El cálculo del P / AFFO requiere que primero determinemos el P / FFO P / FFO P / FFO, o Price to Funds From Operations, puede describirse como una forma confiable y moderna de determinar el valor de un REIT. Se calcula la métrica P / FFO y luego se deducen otras formas de gastos del P / FFO para obtener el P / AFFO. El P / FFO se utiliza para evaluar el flujo de efectivo de las inversiones inmobiliarias. Se calcula obteniendo primero los ingresos netos de la empresa y luego sumando los costos de depreciación y amortización durante el período. La depreciación se vuelve a agregar a la ecuación porque las propiedades inmobiliarias se aprecian en valor, y deducir la depreciación distorsionaría el valor de una propiedad.

El P / AFFO se obtiene tomando el valor P / FFO y luego deduciendo los gastos de capital Gastos de capital Los gastos de capital se refieren a los fondos que una empresa utiliza para la compra, mejora o mantenimiento de activos a largo plazo para mejorar la eficiencia o la capacidad de la compañia. Los activos a largo plazo suelen ser físicos y tienen una vida útil de más de un período contable. como los costos de mantenimiento y las ganancias de capital en la venta de la propiedad. Las ganancias de capital en la venta de la propiedad se deducen ya que es un evento único y no produce ningún efecto a largo plazo en la propiedad.

Relación de pago P / AFFO

La relación P / AFFO mide la capacidad de un REIT para pagar dividendos a los accionistas a largo plazo. La tasa de pago se calcula tomando la tasa de dividendo anual de un REIT y dividiéndola por el P / AFFO estimado por acción. Ayuda a evaluar el flujo de efectivo de las operaciones del REIT después de tener en cuenta los gastos de capital y otros costos de mantenimiento de rutina.

Si un ratio calculado es superior al 100%, significa que los dividendos de ese REIT son superiores a los ingresos proyectados para operaciones futuras. Como resultado, el REIT puede verse obligado a pagar dividendos de su reserva de efectivo. Sin embargo, tal escenario no es motivo de alarma si prevalece en el corto plazo. Sin embargo, puede ser motivo de alarma si se extiende a largo plazo, lo cual será insostenible para la empresa y requerirá una acción rápida para el ajuste del pago de dividendos Política de dividendos La política de dividendos de una empresa dicta la cantidad de dividendos pagados por la empresa a sus accionistas y la frecuencia con la que se pagan los dividendos.

P / AFFO frente a P / FFO

El P / AFFO es más preferido que el P / FFO al medir el desempeño de los REIT, ya que el primero deduce los gastos incurridos por la empresa en detalle, incluidos los gastos de capital y los costos de mantenimiento de rutina. El P / FFO solo considera los costos de depreciación y amortización, mientras que excluye otros costos importantes que afectan el valor de una empresa.

Otro punto de discordia entre las dos métricas es que el P / FFO está más estandarizado que el P / AFFO para la mayoría de las empresas. Hay pautas que las empresas pueden utilizar al calcular el P / FFO, pero no existe un método estándar para calcular el P / AFFO.

Significa que cada empresa puede utilizar su forma preferida para determinar su P / AFFO; los valores obtenidos por las empresas pueden no ser comparables con otros valores de la industria. La comparación es un aspecto importante en la industria inmobiliaria, ya que permite a los expertos determinar el desempeño de las diferentes empresas.

Deuda (ratio de apalancamiento)

Para un crecimiento constante del P / AFFO por acción y un aumento en los dividendos pagaderos a los accionistas, las empresas deben mantener costos de capital más bajos que los rendimientos en efectivo. La deuda es un aspecto clave para la mayoría de las empresas ya que pueden endeudarse para impulsar su crecimiento o cubrir un déficit en la financiación de sus operaciones. Sin embargo, el costo de la deuda varía y las empresas deben obtener las deudas más baratas, flexibles y con plazos de pago manejables.

Las empresas utilizan índices de apalancamiento para evaluar el riesgo asociado con una oferta de deuda determinada. Las agencias de calificación crediticia también utilizan el índice para evaluar la viabilidad de los REIT en términos de crédito. Los acreedores utilizan los datos obtenidos por las agencias de calificación para probar la solvencia. Capacidad crediticia. La solvencia, en pocas palabras, es lo "digno" o merecedor de un crédito. Si un prestamista confía en que el prestatario cumplirá con su obligación de deuda de manera oportuna, se considera que el prestatario es solvente. de una empresa prestataria.

Los datos se basan en el flujo de caja y la capacidad de un REIT para pagar cómodamente la deuda y si tiene otras deudas pendientes con otros acreedores. La calificación crediticia de una empresa es esencial para su solvencia, ya que los acreedores consultan dichos registros para evaluar la capacidad de reembolso y el riesgo de incumplimiento. Por tanto, las bajas tasas de crédito limitan la oportunidad de crecimiento de una empresa.

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