¿Qué es la obsolescencia local?

La obsolescencia de ubicación es un tipo de depreciación Métodos de depreciación Los tipos más comunes de métodos de depreciación incluyen línea recta, saldo decreciente doble, unidades de producción y dígitos de suma de años. Existen varias fórmulas para calcular la depreciación de un activo. El gasto por depreciación se utiliza en contabilidad para asignar el costo de un activo tangible durante su vida útil. en una propiedad inmobiliaria causada por factores distintos a la propiedad misma. Los factores pueden ser ambientales u otros factores externos que ocurren en la ubicación de la propiedad.

Obsolescencia local

Por ejemplo, el establecimiento de una planta industrial en el vecindario puede resultar en contaminación acústica, descarga de desechos y humos no tratados, que pueden afectar negativamente a los residentes que viven en el vecindario. Como resultado, la presencia de la planta industrial en el mismo lugar que la propiedad provoca bajas tasas de ocupación, lo que resulta en una disminución en el valor de las propiedades en el barrio.

Resumen

  • La obsolescencia de la ubicación ocurre debido a factores que rodean la propiedad.
  • La pérdida de valor de la propiedad se ejerce sobre la propiedad por fuerzas externas y cambios ambientales en su entorno.
  • La obsolescencia de ubicación también se conoce como obsolescencia externa o ambiental.

Factores externos que afectan la obsolescencia local

Los factores externos también pueden afectar las valoraciones de la propiedad. Por ejemplo, las áreas con una alta tasa de criminalidad son menos atractivas para los inversores, ya que la mayoría de las personas evitan comprar propiedades en ese lugar. Otros factores, como un mercado laboral en apuros. Desempleo Desempleo es un término que se refiere a las personas que son empleables y buscan trabajo pero no pueden encontrarlo. Además, son aquellas personas en la fuerza laboral o grupo de personas que están disponibles para un trabajo que no tiene un trabajo apropiado. y un entorno empresarial desfavorable en una ubicación determinada, pueden provocar una pérdida de valor. A los inversores potenciales les resultará difícil reunir suficiente capital para comprar propiedades en esa ubicación.

Los factores externos que contribuyen a la obsolescencia de la ubicación son incurables por parte de los propietarios e inquilinos. Esto se debe a que los inversores no ejercen control sobre dichos factores o les resultaría demasiado caro encontrar una solución a los problemas existentes.

Por ejemplo, cuando los principales empleadores cierran sus negocios en una ubicación determinada, los propietarios sufrirán bajas tasas de ocupación e impagos en el alquiler Tasa de morosidad La tasa de morosidad se refiere al porcentaje de préstamos vencidos. Indica la calidad de la cartera de préstamos de una empresa de préstamos o de un banco. , y no hay mucho que puedan hacer para restaurar la situación a como era antes. Los factores externos disminuyen el rendimiento de las inversiones inmobiliarias, lo que genera una pérdida significativa de valor.

Factores ambientales que afectan la obsolescencia local

El entorno circundante de una inversión inmobiliaria puede provocar un aumento o disminución en el valor de una propiedad, dependiendo de los cambios que se produzcan en el barrio. El entorno está destinado a cambiar constantemente. Por ejemplo, abrir un relleno sanitario en el vecindario puede resultar en una disminución en el valor de las propiedades en el vecindario, y es posible que los propietarios no puedan controlar los cambios.

Los cambios en el valor debido a factores ambientales que se ejercen sobre una propiedad se pueden medir determinando la diferencia en los ingresos causada por dichos cambios. La pérdida de ingresos se puede evaluar mediante el método de comparación de ventas . El enfoque de comparación de ventas utiliza propiedades vendidas recientemente y similares en la misma ubicación. Luego armoniza los valores de al menos tres propiedades comparables y similares dependiendo de las diferencias evidentes entre el sujeto y las propiedades comparables.

Factores de ubicación

La ubicación de una propiedad determina el valor de esa propiedad en gran medida. Las propiedades ubicadas cerca de los principales canales de transporte tienden a atraer mejores precios que las ubicaciones inaccesibles. Las propiedades cercanas a servicios sociales, como escuelas, centros comerciales y hospitales, tienden a tener un valor más alto que las propiedades remotas porque los inversores no quieren incurrir en costos adicionales para acceder a los servicios.

Ejemplos de obsolescencia local

La construcción de una propiedad cerca de carreteras transitadas somete a los residentes a la congestión del tráfico, lo que puede interrumpir los horarios de viaje de la mayoría de los residentes. Los residentes ocupados evitan estas áreas y esto da como resultado una baja demanda de viviendas en ubicaciones específicas. El alto tráfico también genera ruido y contaminación del aire, debido a la presencia de muchos vehículos en las carreteras, lo que puede ser un peligro para la salud de los residentes. Dichos factores reducen el valor de tasación de las propiedades en esa ubicación, lo que contribuye a la obsolescencia de la ubicación.

La instalación de propiedades comerciales en una zona residencial también contribuye a la disminución del valor de las propiedades. Los edificios comerciales pueden albergar diferentes tipos de negocios, como restaurantes, casinos, clubes nocturnos, etc. Los establecimientos pueden exponer a los residentes a altos niveles de ruido, lo que puede hacer que los inquilinos abandonen los vecindarios.

Conclusión

La ubicación de una propiedad determina el mejor uso de la propiedad. Por ejemplo, los inversionistas se sienten atraídos por vecindarios de alto nivel debido al desarrollo controlado en el área, así como a la proximidad a una red de carreteras, aeropuertos, playas, distritos comerciales centrales, etc. Cualquier factor que afecte la habitabilidad en tales ubicaciones puede alejar fácilmente a los residentes y reducir el valor de las propiedades.

Los efectos de la obsolescencia de la ubicación son incurables, ya que las influencias no surgen desde dentro de las propiedades y los residentes ejercen un control mínimo sobre ellas. La pérdida de valor como resultado de la obsolescencia de la ubicación puede determinarse mediante un ejercicio de valoración.

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