Un bloqueo de tasa hipotecaria flotante se refiere a un bloqueo de tasa hipotecaria que le da al prestatario la opción de reducir la tasa de interés de su hipoteca si las tasas de interés del mercado Tasa de interés Una tasa de interés se refiere a la cantidad que cobra un prestamista a un prestatario de cualquier forma de la deuda dada, generalmente expresada como un porcentaje del principal. caer durante un período específico. Proporciona al prestatario la seguridad de que su tasa hipotecaria no aumentará y de que también puede aprovechar las tasas hipotecarias más bajas en caso de que surjan.
Una tasa de interés hipotecaria flotante por lo general coincidirá con la fecha de cierre de una propiedad; un prestatario debe aprovecharla antes o en la fecha de cierre.
Estructura flotante de bloqueo de tasa hipotecaria
Tradicionalmente, un prestatario hipotecario toma una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa variable Hipoteca de tasa variable Una hipoteca de tasa variable también se conoce como hipoteca de tasa ajustable (ARM). Se refiere a un tipo de préstamo hipotecario en el que el pago de intereses no es fijo, pero ninguno de los productos ofrece las ventajas de una tasa de interés hipotecaria flotante. Las hipotecas de tasa fija bloquean una tasa durante todo el plazo de una hipoteca, mientras que una hipoteca de tasa variable permite que la tasa hipotecaria fluctúe con la tasa de interés preferencial. tasa de interés preferencial) se refiere a la tasa de interés que los grandes bancos comerciales cobran por los préstamos y productos que poseen sus clientes con la calificación crediticia más alta. de la institución.
Un bloqueo de la tasa hipotecaria hacia abajo permite al prestatario aprovechar la disminución de las tasas hipotecarias, pero no lo expone a tasas hipotecarias más altas si surgen.
Aquí están los mecanismos básicos detrás de un bloqueo de tasa hipotecario flotante:
1. El prestamista proporciona una línea de base de cuánto deben bajar las tasas
Los prestamistas generalmente ofrecerán una tasa de interés hipotecaria flotante hacia abajo si las tasas hipotecarias son 0,25-0,5% mejores que la tasa fija. Por ejemplo, si se le ofrece una tasa de interés de 4.25% y su prestamista requiere una diferencia de 0.5% para una flotación a la baja, entonces las tasas actuales tendrían que bajar a 3.75% para que una persona aproveche la opción.
2. Tasa de renegociación integrada
Algunos prestamistas cobrarán un porcentaje de préstamo por la opción de flotación. Por ejemplo, un prestamista Prestamista Un prestamista se define como una empresa o institución financiera que otorga crédito a empresas e individuos, con la expectativa de que el monto total pueda cobrarle a un individuo el 1% de un préstamo de $ 500,000 para ejercer la opción de flotación. Si el individuo opta por ejercer la opción de flotación hacia abajo, deberá pagar $ 5,000 adicionales (1% de $ 500,000) a la institución crediticia.
3. Sin cambios en la fecha de vencimiento del bloqueo de la hipoteca
Se requiere que un prestatario ejercite o anule la opción de flotación antes de cerrar. Muchos prestamistas dejan explícitamente claro que no pueden extender el período de bloqueo para el flotador, incluso si se extiende su fecha de cierre.
4. Debe pedirle al prestamista un flotador
La opción de flotar hacia abajo no se ejecuta automáticamente. Un prestatario debe solicitar que se ejerza la opción, ya sea en persona, por teléfono o por correo electrónico.
5. Es posible que se requiera la aprobación previa condicional del préstamo.
Algunos prestamistas requieren que un prestatario reciba la aprobación de un préstamo anterior para adquirir la opción flotante. Además, un prestamista generalmente se reserva el derecho de revisar el crédito, los ingresos y los activos de un prestatario antes de asignar la opción de flotación.
Ventajas de un bloqueo de tasa hipotecario flotante
Algunas de las ventajas de una tasa de interés hipotecaria flotante incluyen:
1. Ventajas de las tasas decrecientes
Una opción flotante le brinda al prestatario la oportunidad de reducir de manera efectiva los costos de su hipoteca si las tasas bajan.
2. Protección contra el aumento de las tasas
Si las tasas hipotecarias suben, un bloqueo de la tasa hipotecaria a la baja brindará protección a la baja al prestatario.
Limitaciones de un bloqueo de tasa hipotecario flotante
Algunas limitaciones de una tasa de interés hipotecaria flotante incluyen:
1. Se requiere el pago incluso si no se utiliza
El prestatario aún deberá pagar las tarifas asociadas con la opción flotante, incluso si no la terminan ejerciendo.
2. De naturaleza especulativa
Muchas opciones flotantes están incluidas en los términos hipotecarios por prestatarios que creen que la tasa hipotecaria subyacente bajará. Si las tasas hipotecarias muestran un historial constante de caída, un prestatario puede ingresar sin darse cuenta a una opción flotante con la creencia de que las tasas hipotecarias seguirán cayendo.
Ejemplo practico
Un individuo quiere comprar una casa. Ya hicieron una oferta por la casa de sus sueños. Para adquirir la propiedad, el individuo debe adquirir una hipoteca antes de la fecha de cierre. Eligen integrar una opción de bloqueo de tasa hipotecaria flotante en su hipoteca para aprovechar la reciente caída de las tasas hipotecarias.
A continuación se encuentran los términos del contrato de hipoteca del prestatario:
- Tasa bloqueada del 4,5% durante 30 años.
- El prestatario debe pagar una tarifa fija de $ 1,000 para ejercer la opción de flotación.
- La tasa de flotación se establece en 4,25%.
Si, antes del cierre, la tasa hipotecaria cae a 4.25% o menos, el individuo tendrá la opción de fijar la nueva tasa más baja. Puede que no parezca una gran diferencia, pero si el monto del préstamo es de $ 5,000,000, significa una gran diferencia:
- $ 5,000,000 al 4.5% significa que una persona tendría que pagar $ 9,120,334 durante la vigencia del préstamo.
- $ 5,000,000 al 4.25% significa que una persona tendría que pagar $ 8,854,920 durante la vigencia del préstamo.
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