P / FFO, o Price to Funds From Operations, se puede describir como una forma confiable y moderna de determinar el valor de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT). REIT privados frente a REIT que cotizan en bolsa. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se pueden clasificar en privados o públicos, negociables o no negociables. Los REIT invierten específicamente en el sector inmobiliario, y alquilan y recaudan ingresos por alquiler de las propiedades invertidas. La métrica P / FFO se calcula sumando amortización y depreciación al ingreso neto y luego deduciendo las ganancias en la venta de propiedades.
A diferencia de otros métodos convencionales para determinar el valor de un REIT como EPS (Ganancias por acción) Ganancias por acción (EPS) Las ganancias por acción (EPS) son una métrica clave que se utiliza para determinar la parte del accionista común de las ganancias de la empresa. EPS mide la ganancia de cada acción ordinaria y la relación precio-beneficio (precio / beneficio) La relación precio-beneficio (relación precio-beneficio) es la relación entre el precio de las acciones de una empresa y las ganancias por acción. Les da a los inversionistas una mejor idea del valor de una empresa. El P / E muestra las expectativas del mercado y es el precio que debe pagar por unidad de ganancias actuales (o futuras), el FFO es confiable en gran medida. En la evaluación de FFO, la utilidad neta es el resultado final, aunque incluye el valor del gasto de depreciación. En la mayoría de las empresasla depreciación es un gasto aceptado que se asigna como parte del costo de inversión. Sin embargo, en el sector inmobiliario, las propiedades se aprecian en valor y rara vez se deprecian como otros activos como equipos o maquinaria.
El ingreso neto es una medida inferior del desempeño inmobiliario. A diferencia de los ingresos netos, FFO excluye la depreciación, por lo que es una medida más preferida del desempeño inmobiliario. Las empresas deben revelar el FFO y los valores de los ingresos netos en las notas al pie de cada período de informe. El FFO es igual al ingreso neto más depreciación y amortización Amortización Amortización se refiere al acto de cancelar una deuda a través de pagos más pequeños programados y predeterminados. En casi todas las áreas donde se aplica el término amortización, estos pagos se realizan en forma de principal e intereses. El término también está estrechamente relacionado con el concepto de depreciación. menos cualquier ganancia en la venta de propiedades. Las ganancias se restan porque no son recurrentes y no forman parte de las operaciones centrales del negocio.
Sumario rápido
- P / FFO (Price to Funds From Operations) se calcula sumando amortización y depreciación a la utilidad neta y luego deduciendo las ganancias por la venta de propiedades.
- P / FFO se puede cotizar como la cifra total de la entidad en su totalidad o por acción.
- P / FFO, junto con otros procedimientos como AFFO, FFO multiple y P / E, ayuda en la valoración de la industria inmobiliaria.
Fortalezas de P / FFO
P / FFO es una mejor medida del desempeño de un REIT que cualquier otro procedimiento de contabilidad de costos. Muchas inversiones inmobiliarias aumentan de valor con el tiempo y no deben depreciarse como otros tipos de activos. Sin embargo, muchos procedimientos convencionales de contabilidad de costos cobran la depreciación como un gasto, mientras que muchas propiedades aumentan de valor con el tiempo. El FFO es un buen predictor del valor REIT, ya que no tiene en cuenta la depreciación de las propiedades, sino que agrega el valor de depreciación al ingreso neto.
FFO deduce las ganancias o pérdidas de la venta de activos, ya que incluir la transacción daría lugar a discrepancias en los ingresos reportados en cada período. Presentaría a la empresa como demasiado rentable cuando ha obtenido beneficios de la venta de propiedades en un período, mientras que en otros períodos, la empresa se consideraría no rentable cuando no ha vendido ninguna propiedad inmobiliaria. Otros métodos de valoración no tienen una consideración similar, lo que los hace poco fiables.
Debilidades de P / FFO
El P / FFO no contabiliza las deducciones de los gastos de capital. Gastos de capital Los gastos de capital se refieren a los fondos que una empresa utiliza para la compra, mejora o mantenimiento de activos a largo plazo para mejorar la eficiencia o capacidad de la empresa. Los activos a largo plazo suelen ser físicos y tienen una vida útil de más de un período contable. como el mantenimiento de propiedades en la cartera existente. Los gastos de capital, como volver a pintar las instalaciones y reemplazar los techos desgastados, son importantes para mantener altos estándares en el sector inmobiliario. FFO no contabiliza tales gastos y, por lo tanto, no es una verdadera cifra residual después de deducir todos los gastos y gastos. Los Fondos de Operaciones Ajustados (AFFO, por sus siglas en inglés) abordan tales debilidades contabilizando los ajustes omitidos.
El AFFO se considera un mejor predictor del valor de REIT que el FFO. Se prefiere el AFFO al FFO por varias razones. Una de las razones es que proporciona una mejor cifra estimada del valor de un REIT con una cifra residual más precisa para los consumidores de datos. También puede predecir con mayor precisión el valor de los dividendos futuros, lo que permite a los inversores planificar las inversiones en acciones.
Fondos de operaciones por acción (FFOPS)
El FFOPS se obtiene dividiendo el producto de las operaciones de una empresa por el número de acciones. Los REIT están obligados por ley a distribuir la mayoría de sus ganancias netas imponibles a los accionistas como dividendos. Es porque se gravan como ingresos individuales y no como una corporación, que se encuentra en un tramo impositivo más alto. El FFOPS, por lo tanto, ayuda a determinar el valor por acción de la inversión.
El FFOPS se determina sumando la amortización y la depreciación nuevamente al ingreso neto, luego restando cualquier ganancia en ventas de la suma, lo que da el FFO. Luego, el resultado se divide por la suma total de acciones en la cartera, lo que da el valor por acción de los fondos de operaciones. El término FFOPS y efectivo de operaciones por acción son dos términos diferentes que significan cosas diferentes. El último es un componente importante en un estado de flujo de efectivo, mientras que el primero se utiliza para evaluar el valor de un REIT.
FFO múltiple
Un FFO Multiple es el factor por el cual el FFO por acción determina el valor de la propiedad. El múltiplo FFO se evalúa tomando el precio por acción y dividiéndolo por el FFO por acción. El múltiplo FFO ayuda a complementar el FFO en la valoración de un REIT. Ambos se utilizan para medir el rendimiento de una inversión.
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- REIT privados vs REIT cotizados en bolsa REIT privados vs REIT cotizados en bolsa REIT privados vs REIT cotizados en bolsa. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se pueden clasificar en privados o públicos, negociables o no negociables. Los REIT invierten específicamente en el sector inmobiliario, y alquilan y recaudan ingresos por alquiler de las propiedades invertidas.
