La tasa de capitalización (o Cap Rate para abreviar) se usa comúnmente en bienes raíces. Bienes raíces Los bienes raíces son bienes raíces que consisten en terrenos y mejoras, que incluyen edificios, instalaciones, caminos, estructuras y sistemas de servicios públicos. Los derechos de propiedad otorgan un título de propiedad sobre la tierra, las mejoras y los recursos naturales como minerales, plantas, animales, agua, etc. y se refieren a la tasa de rendimiento de una propiedad basada en el ingreso operativo neto (NOI) que la propiedad genera. En otras palabras, la tasa de capitalización es una métrica de rendimiento que se utiliza para determinar el rendimiento potencial de la inversión El rendimiento de la inversión (ROI) El rendimiento de la inversión (ROI) es una medida de rendimiento que se utiliza para evaluar los rendimientos de una inversión o comparar la eficiencia de diferentes inversiones . o amortización del capital.
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Fórmula de tasa de capitalización
La fórmula para la tasa de capitalización es igual al ingreso operativo neto (NOI) dividido por el valor de mercado actual del activo.
Dónde:
- El ingreso operativo neto es el ingreso anual. El ingreso anual El ingreso anual es el valor total de los ingresos obtenidos durante un año fiscal. El ingreso anual bruto se refiere a todas las ganancias antes de que se realicen las deducciones, y el ingreso anual neto se refiere a la cantidad que queda después de realizar todas las deducciones. El concepto se aplica tanto a los individuos como a las empresas generadas por la propiedad después de deducir todos los gastos en los que se incurre en las operaciones, incluida la administración de la propiedad y el pago de impuestos.
- El valor actual de mercado del activo es el valor de un activo Activos tangibles Los activos tangibles son activos con forma física y que tienen valor. Los ejemplos incluyen propiedades, planta y equipo. Los activos tangibles se ven y se sienten y pueden ser destruidos por incendios, desastres naturales o accidentes. Los activos intangibles, por otro lado, carecen de forma física y consisten en cosas como la propiedad intelectual en el mercado.
Importancia de la tasa de capitalización
La tasa de capitalización se utiliza para comparar diferentes oportunidades de inversión. Por ejemplo, si todo lo demás es igual, una propiedad con una tasa de capitalización del 10% frente al 3% de otra propiedad, es más probable que un inversor se centre en la propiedad con una tasa de capitalización del 10%.
La tasa también indica la cantidad de tiempo que se tarda en recuperar una inversión en una propiedad. Por ejemplo, si una propiedad viene con un tope del 10%, el inversionista tardará 10 años en recuperar su inversión (lo que se denomina “totalmente capitalizada”).
Aunque es una métrica importante para comparar oportunidades de inversión, los inversores nunca deben basar una compra en la tasa de capitalización de una propiedad únicamente. Es útil señalar que diferentes tasas de capitalización representan diferentes niveles de riesgo: una tasa de capitalización baja implica un riesgo menor, mientras que una tasa de capitalización alta implica un riesgo mayor. Por lo tanto, no existe una tasa de capitalización “óptima”, depende de la preferencia de riesgo del inversionista.
Por ejemplo, considere dos propiedades en diferentes ubicaciones geográficas: una se encuentra en una región suburbana muy codiciada mientras que la otra se encuentra en una parte deteriorada de la ciudad. La propiedad en la región suburbana altamente codiciada mostraría un límite más bajo a través del alto valor de mercado del activo. Por el contrario, la propiedad ubicada en la parte deteriorada de la ciudad vendría con un límite más alto, reflejado por el menor valor de mercado de ese activo.
Ejemplo de tasa de capitalización
John es un inversor que busca comprar una propiedad de inversión. De tomar cursos de bienes raíces, recuerda que la tasa de capitalización es una métrica efectiva para evaluar propiedades inmobiliarias. John identifica tres propiedades con sus respectivos gastos, ingresos anuales y valores de mercado:
Después de hacer los cálculos para las propiedades anteriores, John se da cuenta de que la propiedad C devuelve la tasa de capitalización más alta.
En un mundo simple, John puede basar su compra solo en la tasa. Sin embargo, es solo una de las muchas métricas que se pueden utilizar para evaluar el rendimiento de una propiedad inmobiliaria comercial. Aunque la tasa de capitalización da una buena idea del rendimiento teórico de la inversión de una propiedad, debe usarse junto con otras métricas como el multiplicador de la renta bruta, entre muchas otras. Por lo tanto, se deben utilizar otras métricas junto con la tasa de capitalización para medir el atractivo de una oportunidad inmobiliaria.
Curso de modelado inmobiliario
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Resumen de tasa de capitalización
- La tasa de capitalización es una métrica de rentabilidad que se utiliza para determinar el rendimiento de la inversión de una propiedad inmobiliaria.
- La fórmula para la tasa de capitalización se calcula como el ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado actual del activo.
- La tasa de capitalización se puede utilizar para determinar el riesgo de una oportunidad de inversión: una tasa de capitalización alta implica un riesgo menor, mientras que una tasa de capitalización baja implica un riesgo mayor.
- La tasa de capitalización debe usarse junto con otras métricas y los inversores nunca deben basar una compra en la tasa de capitalización de una propiedad únicamente.
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