El financiamiento de proyectos es el financiamiento a largo plazo de una inversión de capital independiente, que son proyectos con flujos de efectivo Estado de flujos de efectivo El estado de flujos de efectivo (también conocido como estado de flujo de efectivo) es uno de los tres estados financieros clave que informan el efectivo generado y gastado durante un período específico de tiempo (por ejemplo, un mes, trimestre o año). El estado de flujos de efectivo actúa como un puente entre el estado de resultados y el balance y los activos Activos tangibles Los activos tangibles son activos con forma física y que tienen valor. Los ejemplos incluyen propiedades, planta y equipo. Los activos tangibles se ven y se sienten y pueden ser destruidos por un incendio, un desastre natural o un accidente. Los activos intangibles, por otro lado, carecen de forma física y consisten en cosas como la propiedad intelectual que se pueden identificar claramente.La financiación de proyectos inmobiliarios es un ejemplo clásico. Otros ejemplos de financiamiento de proyectos incluyen minería, petróleo y gas, y edificios y construcciones.
Los flujos de efectivo del financiamiento de proyectos inmobiliarios deben ser suficientes para cubrir los gastos operativos y financiar los requisitos de reembolso del financiamiento. Normalmente, el financiamiento se compone de deuda. Deuda senior y subordinada. Para comprender la deuda senior y subordinada, primero debemos revisar la pila de capital. Capital stack clasifica la prioridad de diferentes fuentes de financiamiento. La deuda senior y subordinada se refiere a su rango en la pila de capital de una empresa. En caso de liquidación, la deuda senior se paga primero y el capital social se ajusta a la vida útil del activo.
Financiamiento de proyectos inmobiliarios vs financiamiento corporativo
Cuando una corporación Corporación Una corporación es una entidad legal creada por individuos, accionistas o accionistas, con el propósito de operar con fines de lucro. Las corporaciones pueden celebrar contratos, demandar y ser demandado, poseer activos, remitir impuestos federales y estatales y pedir dinero prestado a instituciones financieras. asume una nueva inversión, puede utilizar los flujos de efectivo de otras actividades operativas para financiar el nuevo proyecto. También puede utilizar su solvencia general para pedir prestado dinero y financiar el proyecto. La corporación también podría emitir acciones con un horizonte de tiempo indefinido. En la financiación de proyectos inmobiliarios, el capital que se utiliza para financiar el proyecto suele reembolsarse al final de un horizonte temporal específico.
Pila de capital en la financiación de proyectos inmobiliarios
Cuando se trata de financiar la financiación de proyectos inmobiliarios, la pila de capital incluye varias consideraciones, como se indica a continuación:
- Giros de préstamos de construcción para financiamiento
- Seguridad y prioridad para varios prestamistas en la pila de capital
- Término que coincide con el tiempo que lleva desarrollar y vender el proyecto
- Compensación entre tasa de interés fija y variable
- Fijación de precios en torno a la equidad
La pila de capital, que consiste en todos los diferentes tipos de financiamiento que se pueden utilizar, generalmente comprende lo siguiente:
- Deuda senior
- Deuda subordinada
- Capital
La deuda senior es el capital más garantizado, mientras que el capital es el más riesgoso de los tres.
Términos y definiciones de la industria de financiamiento de proyectos inmobiliarios
Para construir un modelo financiero, necesitamos comprender los términos y definiciones importantes que se utilizan con frecuencia en la financiación de proyectos inmobiliarios:
- Préstamo a valor (LTV) : la cantidad de deuda que un prestamista proporcionará como porcentaje del valor de mercado de la propiedad inmobiliaria.
- Préstamo sobre el costo (LTC) : la cantidad de financiamiento de deuda que un prestamista proporcionará como un porcentaje del costo de un desarrollo.
- Ingresos operativos netos (NOI) : Ingresos brutos por alquiler menos gastos operativos (impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, etc.).
- Cap rate : NOI dividido por el valor de la propiedad, expresado como porcentaje.
- Período de amortización : el número de períodos (meses o años) que los reembolsos del principal de un préstamo requieren para completarse.
- Plazo : El período de tiempo que se acuerda la tasa de interés de un préstamo hipotecario.
- Socio general (GP) : propietario de una sociedad con responsabilidad ilimitada, generalmente un gerente que participa activamente en las operaciones.
- Socio comanditario (LP) : Un inversor pasivo que tiene capacidad limitada, según la cantidad que ha invertido en el proyecto.
- Préstamo de terrenos : Financiamiento utilizado para adquirir un terreno sin NOI. El valor a largo plazo será mucho menor que el de una propiedad que genere ingresos.
- Relación de espacio de piso (FSR) : se utiliza para determinar el tamaño de un edificio y controlar la densidad de desarrollo en una parcela de tierra.
- Área bruta de construcción (GBA) : la suma de todos los espacios de construcción de pared a pared.
- Área bruta alquilable (GLA) : la suma de todo el espacio habitable cerrado.
- Área bruta del sitio : las medidas bidimensionales de un sitio, basadas en sus líneas de propiedad .
- Deducciones : una parte del área bruta del sitio sobre la que no se puede construir, como áreas de acceso público, carreteras, carriles, etc.
- Área neta del sitio : el área bruta del sitio, menos las deducciones.
- Max GBA : el área bruta de construcción, calculada en base al FSR.
- Construcción GBA : el área bruta de construcción, según los planes de construcción.
- Área vendible : el área bruta de construcción basada en la construcción, menos todos los espacios comunes u otras áreas no vendibles.
Financiamiento de proyectos inmobiliarios: cronograma de desarrollo
Comprender el proceso de desarrollo y el cronograma nos ayuda a obtener un mapa claro al construir un modelo de financiamiento de proyectos inmobiliarios. Hay varias etapas en un proyecto de desarrollo inmobiliario:
Se utilizan diferentes tipos de financiación en cada etapa del ciclo de vida de la financiación de proyectos inmobiliarios. Por ejemplo, una empresa puede utilizar capital social para financiar la contratación de acuerdos. Esto se debe a que existe un alto riesgo en las primeras etapas de un proyecto y, por lo tanto, puede ser difícil obtener préstamos bancarios. En las etapas posteriores, como la rezonificación y el predesarrollo, los proyectos generalmente se financian con préstamos y capital.
Financiamiento de proyectos inmobiliarios: modelo financiero y valoración
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