Los índices de préstamos, o índices de calificación, son índices utilizados por los bancos y otras instituciones crediticias en el análisis crediticio. Las instituciones financieras asignan un puntaje crediticio a los prestatarios después de realizar la diligencia debida Diligencia debida La diligencia debida es un proceso de verificación, investigación o auditoría de un posible acuerdo u oportunidad de inversión para confirmar todos los hechos relevantes e información financiera, y para verificar cualquier otra cosa que se haya presentado. durante un proceso de inversión o transacción de fusiones y adquisiciones. La debida diligencia se completa antes de que se cierre un trato. , que implica una verificación de antecedentes completa del prestatario y su historial financiero.
Los índices de préstamos se utilizan ampliamente en los procesos de aprobación de suscripción de préstamos. El uso de la proporción de préstamos varía entre los prestamistas. Aplican diferentes ratios en el análisis de crédito Análisis de crédito El análisis de crédito es el proceso de determinar la capacidad de una empresa o persona para pagar sus obligaciones de deuda. En otras palabras, es un proceso que determina el riesgo crediticio o el riesgo de incumplimiento de un prestatario potencial. Incorpora factores tanto cualitativos como cuantitativos. y la elección depende de los objetivos del prestatario y de los proyectos en los que planean desplegar capital.
Los ratios ayudan a definir si los prestatarios individuales o institucionales podrán cumplir con sus obligaciones financieras después de obtener un préstamo. El proceso de análisis crediticio consta de métodos cualitativos y cuantitativos. Los índices de préstamos son una parte integral del análisis cuantitativo.
Sumario rápido
- Existen ratios de préstamos para realizar análisis crediticios y financieros de posibles prestatarios antes de la originación del préstamo.
- Los índices de préstamos incluyen el índice de deuda a ingresos, el índice de gastos de vivienda y el índice de préstamo a valor.
- El uso de la proporción de préstamos varía entre los prestamistas.
Tipos de ratios de préstamos
1. Relación deuda-ingresos
La relación deuda-ingresos (DTI) es una relación de préstamos que representa una medida de las finanzas personales, comparando los pagos de la deuda de un individuo con su ingreso bruto Ingresos brutos Los ingresos brutos se refieren al ingreso total obtenido por un individuo en un cheque de pago antes de impuestos y otras deducciones. Comprende todos los ingresos que recibe una persona de todas las fuentes, incluidos los salarios, los ingresos por alquiler, los ingresos por intereses y los dividendos. sobre una base mensual. El ingreso bruto es simplemente un cheque de pago mensual antes de que uno pague los costos, como impuestos, gastos por intereses, etc.
En otras palabras, la relación deuda-ingresos es un porcentaje del ingreso bruto que se destina al servicio de la deuda (liquidación de la deuda). La proporción se calcula dividiendo los pagos mensuales totales de la deuda por el ingreso mensual bruto.
Relación deuda-ingresos = Pagos mensuales totales de la deuda / Ingreso mensual bruto
El índice DTI es una métrica muy popular para los prestamistas hipotecarios que evalúan la capacidad de una persona para administrar los pagos mensuales de la deuda de una propiedad que se compró con una deuda.
Interpretación de la relación DTI
Después de calcular el índice DTI, los prestamistas extraen conclusiones sobre la situación financiera de una persona en función de sus ingresos brutos mensuales y los gastos de la deuda.
Una relación deuda-ingresos baja indica un equilibrio relativamente bueno entre ingresos y deuda. Si, por ejemplo, el índice DTI de un prestatario potencial es igual al 14%, significa que el 14% de sus ingresos brutos mensuales se destina al pago de la deuda (servicio de la deuda).
Por otro lado, si el índice DTI es relativamente alto, digamos, 43%, le indica a un prestamista que una persona tiene una cantidad significativa de deuda en relación con el dinero ganado cada mes. Por cierto, el 43% es el índice de DTI más alto que un prestatario puede lograr y aún ser elegible para obtener un préstamo.
Por lo tanto, cuanto más baja sea la relación deuda-ingresos, es más probable que un prestatario no tenga problemas para pagar la deuda. Como resultado, los bancos y otros proveedores de crédito quieren ver índices de DTI bajos para los prestatarios antes de originar préstamos. Normalmente, los prestamistas prefieren una proporción de DTI inferior al 36%.
2. Ratio de gastos de vivienda
El índice de gastos de vivienda es un índice de préstamos que compara los gastos de vivienda con un ingreso antes de impuestos. La relación se utiliza a menudo junto con la relación deuda-ingresos al evaluar el perfil crediticio de un prestatario potencial. También se utiliza para determinar el nivel máximo de crédito que se otorgará a un prestatario.
El índice de gastos de vivienda requiere la divulgación de los ingresos antes de impuestos del prestatario, que es un factor esencial tanto para el índice de endeudamiento como para el índice de gastos de vivienda.
Para calcular el índice de gastos de vivienda, un prestamista resumirá todas las obligaciones de gastos de vivienda de un prestatario. Incluyen los gastos operativos, como los gastos de capital e intereses futuros de la hipoteca, los costos e impuestos del seguro de propiedad, las tarifas de la asociación de vivienda, etc. Después de resumir todo, la suma se divide por los ingresos antes de impuestos del prestatario para llegar al índice de gastos de vivienda. .
Relación de gastos de vivienda = Gastos de vivienda / Ingresos antes de impuestos
Es importante destacar que el índice de gastos de vivienda se puede calcular utilizando pagos mensuales y anuales.
El umbral para el índice de gastos de vivienda establecido por los prestamistas para la aprobación de préstamos hipotecarios suele ser del 28%.
3. Relación préstamo-valor
El índice de préstamo a valor (LTV) es un índice de préstamo utilizado por las instituciones financieras para evaluar el riesgo de préstamo antes de aprobar una hipoteca para la compra de una propiedad.
La relación préstamo-valor representa una cierta parte del valor de un activo (por ejemplo, una casa) que se emitirá como deuda con un prestatario. La parte del financiamiento la define el prestamista después de la debida diligencia y se basa en la puntuación crediticia del prestatario. Los prestamistas utilizan la puntuación de crédito para evaluar la calificación de un posible prestatario para un préstamo y los términos específicos del préstamo. .
Por ejemplo, si una persona planea comprar una casa avaluada en $ 100,000 y tiene la intención de obtener financiamiento para comprarla, un banco le asignará primero una calificación crediticia. La evaluación crediticia ayudará a definir el monto máximo de la hipoteca que se emitirá para la adquisición de vivienda.
La fórmula para la relación LTV es la siguiente:
Relación préstamo-valor = Monto de la hipoteca / Valor de la propiedad
Digamos que el banco decide prestar $ 70,000 al prestatario. De acuerdo con la fórmula anterior, será un LTV del 70% ($ 70,000 / $ 100,000). Entonces, el 30% restante del valor de la propiedad ($ 30,000) tendría que pagarse del bolsillo del prestatario.
Interpretación de la relación LTV
Cuanto mayor sea la relación préstamo-valor, mayor será el riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el rendimiento (compensación) que un prestamista reclamará a cambio de la emisión del préstamo. Por lo tanto, los prestatarios con índices LTV más altos pagarán más intereses en comparación con aquellos con un índice LTV más bajo.
4. Relación de capital de trabajo
El índice de capital de trabajo, también conocido como índice actual, indica la cantidad de activos corrientes que posee una empresa en relación con sus pasivos corrientes. El índice muestra la facilidad con la que la empresa puede cumplir con sus obligaciones a corto plazo que vencen dentro de un año. Entonces, el índice de capital de trabajo es igual al activo circulante dividido por el pasivo circulante.
Relación de capital de trabajo = Activo corriente / Pasivo corriente
Las principales cuentas que se incluirán aquí en el lado del activo actual son:
- Efectivo
- Cuentas por cobrar
- Inventario
En el lado del pasivo corriente, las cuentas son las siguientes:
- Cuentas por pagar
- Deuda a corto plazo
- porción actual de la deuda a largo plazo
Interpretación del coeficiente de capital de trabajo
Si el índice de capital de trabajo es mayor que uno, la empresa obviamente tiene más activos corrientes que pasivos corrientes y, por lo tanto, puede cumplir con todas sus obligaciones corrientes dentro del año utilizando solo sus activos existentes.
5. Relación deuda-capital
La relación deuda-capital destaca la estructura de capital de una empresa. La formula es:
Relación deuda-capital = Pasivo total / Capital contable
Los pasivos totales incluyen la deuda a corto y largo plazo, más cualquier otro pasivo. También se puede utilizar una fórmula más conservadora de:
Relación entre pasivos totales y patrimonio neto tangible =
Pasivo total / (Capital contable - Activos intangibles)
Interpretación de la relación deuda-capital
Una relación deuda-capital elevada suele indicar una estrategia de crecimiento agresiva. Si la deuda adicional no genera un aumento de los ingresos, puede resultar en insolvencia.
6. Índice de cobertura del servicio de la deuda
El índice de cobertura del servicio de la deuda, o DSCR, mide la capacidad de una empresa para utilizar sus ingresos operativos para pagar todas sus obligaciones de deuda. En otras palabras, el DSCR indica la facilidad con la que una empresa puede cumplir con sus obligaciones de deuda utilizando sus ingresos operativos.
Las diferentes formas de calcular el DSCR son las siguientes:
DSCR = EBITDA / Intereses + Principal
DSCR = (EBITDA - Gastos de capital) / Intereses + Principal
DSCR = EBIT / Intereses + Principal
Interpretación del índice de cobertura del servicio de la deuda
Un índice más bajo muestra una mayor probabilidad de incumplimiento. Si el DSCR es menor que 1, sugiere que la empresa no puede pagar sus obligaciones de deuda con ingresos operativos solamente. Actualmente realiza pagos de capital e intereses que son mayores que su utilidad operativa o su EBITDA menos CAPEX, o cualquiera que sea el numerador en la fórmula.
Si el DSCR es más de 2, indica una buena señal en general en todas las industrias.
Por ejemplo, en la industria de la minería del carbón, el DSCR debe ser extremadamente alto, aproximadamente siete veces en promedio. La razón por la que es tan alto es que la minería del carbón es muy cíclica y requiere muchos gastos de capital. Los prestamistas deben tener mucho cuidado al prestar dinero a las empresas mineras de carbón.
Por el contrario, la industria de servicios solo requiere un DSCR de tres veces y medio. La industria de servicios es muy ligera en gastos de capital y no es muy cíclica.
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