El deterioro físico se refiere a la pérdida de valor de una propiedad inmobiliaria debido al desgaste físico de un edificio. También puede describir el desgaste normal que experimentan los edificios a medida que envejecen. Por ejemplo, los sistemas de calefacción y refrigeración se desgastan en algún momento en el futuro. El desgaste de una propiedad puede ser causado por elementos naturales como el agua, el viento, temperaturas extremas, termitas o terremotos. El desgaste también puede ser causado por humanos a través de vandalismo, negligencia, fuego, etc.
El nivel de deterioro depende del nivel de mantenimiento continuo de la propiedad, así como de la calidad original de la construcción. Un edificio que fue construido con materiales originales duraderos tiene más posibilidades de resistir el deterioro en comparación con un edificio construido con materiales de baja calidad. Además, los propietarios que reparan regularmente los elementos gastados y mejoran, como repintar y cambiar el material del techo por tipos modernos de techo, reducen el nivel de deterioro de la propiedad.
Sumario rápido
- El deterioro físico se refiere al desgaste que experimentan los edificios a medida que envejecen, lo que resulta en una pérdida de valor.
- El deterioro físico puede deberse a la acción de elementos como inundaciones, terremotos, incendios, rayos ultravioleta, viento, etc.
- El deterioro puede ser curable o incurable, dependiendo de la viabilidad económica de realizar las reparaciones.
Categorías de deterioro físico
Las siguientes son las dos categorías principales de deterioro físico de una propiedad inmobiliaria:
1. Deterioro curable
El deterioro curable es un tipo de deterioro que es económicamente factible de curar. La viabilidad económica se indica si el aumento en el valor de una propiedad excede o es igual al costo anticipado de reparación de la propiedad. El costo de hacer el reemplazo o restaurar el artículo se usa como una medida realista del deterioro curable.
Medir el deterioro curable implica estimar el valor de los elementos que necesitan ser reparados, como reemplazos de ventanas, repintado, burletes, reparación de techos, fijación de tejas sueltas, cableado defectuoso y reparaciones al sistema de calefacción o refrigeración. Las mediciones solo deben incluir los elementos anteriores si la ganancia en el valor de una propiedad compensará el costo de las reparaciones. Por ejemplo, si el costo estimado de la reparación del techo y la fijación de las tejas sueltas cuesta $ 8,000, un posible comprador puede reducir el precio de oferta en el mismo valor para cubrir el costo de realizar dichas reparaciones.
2. Deterioro incurable
El deterioro incurable es un tipo de depreciación que se considera incurable incluso si se realizaran las reparaciones. En términos simples, el costo de reparar el artículo (s) excede el valor que agregaría y, por lo tanto, no hay ningún beneficio económico para repararlo.
El deterioro incurable también se puede agrupar en corto y largo plazo. Los ítems de corto plazo se refieren a los ítems con una vida útil más corta que las propias mejoras, mientras que los ítems de largo plazo son aquellos cuya vida útil es igual o mayor que las mejoras realizadas. Por ejemplo, si los cimientos de un edificio son defectuosos, dicha reparación se consideraría un deterioro incurable, ya que requeriría reconstruir toda la estructura desde cero. La cura excede el aumento anticipado en el valor de la propiedad.
Otras formas de deterioro de la propiedad
Aparte del deterioro físico, las siguientes son otras formas de deterioro que afectan a las propiedades inmobiliarias:
1. Obsolescencia funcional
La obsolescencia funcional es una forma de deterioro debido a una característica en la propiedad que ya no es útil o funcional, y que resulta en una pérdida de valor para toda la propiedad. El deterioro puede deberse a una variedad de factores, como los requisitos cambiantes del mercado, la tecnología en evolución, las comodidades obsoletas, el diseño arquitectónico, las condiciones económicas locales, etc.
La pérdida de valor se debe al supuesto de que una característica específica no es rentable de reemplazar o no se puede cambiar. Un ejemplo de obsolescencia funcional es un edificio de siete pisos sin ascensor (s). Agregar un elevador se considerará curable si el aumento en el valor de la casa excede el costo de instalación del equipo.
2. Obsolescencia externa
La obsolescencia externa se refiere a la pérdida en el valor de una propiedad debido a factores externos que el propietario tiene poca o ninguna capacidad para cambiar. Algunos de los factores externos pueden incluir la recesión. Recesión La recesión es un término que se utiliza para indicar una desaceleración en la actividad económica general. En macroeconomía, las recesiones se reconocen oficialmente después de dos trimestres consecutivos de tasas negativas de crecimiento del PIB. , cambios de zonificación, pérdida regional de empleos, nuevos desarrollos que afectan negativamente el valor de la propiedad (como la construcción de viviendas densas para personas de bajos ingresos, cárceles del condado y plantas de tratamiento de alcantarillado cerca de la propiedad), restricciones ambientales y cambios negativos en los patrones de tráfico.
Los factores antes mencionados son casi imposibles de cambiar ya que son exteriores a la propiedad. Será costoso o virtualmente imposible cambiar los efectos adversos que no están en la propiedad. Por ejemplo, está fuera del poder del propietario reubicar una cárcel del condado.
De manera similar, si la propiedad depende de un empleador importante y ese empleador cierra, habrá un impacto devastador en los valores de la propiedad en el área. Tal factor es imposible de rectificar y puede estar más allá de la fortaleza financiera del dueño de la propiedad.
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