Este es un extracto del curso de modelado financiero inmobiliario de Finanzas. Comenzaremos nuestro análisis financiero inmobiliario calculando el ingreso operativo neto (NOI). A continuación se presentan algunos supuestos para el modelo inmobiliario:
1. Primero, calcularemos los ingresos brutos Ingresos por ventas Los ingresos por ventas son los ingresos que recibe una empresa por sus ventas de bienes o la prestación de servicios. En contabilidad, los términos "ventas" e "ingresos" pueden usarse, y a menudo se usan indistintamente, para significar lo mismo. Los ingresos no necesariamente significan efectivo recibido. .
Ingresos brutos = Tamaño de unidad promedio (pies cuadrados) * Unidades (#) * Rentas brutas ($ pies cuadrados / mes) * 12
Ex. Ingresos brutos (suburbio) = 1,500 * 5 * $ 3.00 * 12 = $ 270,000
2. El siguiente paso en nuestro análisis financiero inmobiliario es conocer los gastos, Costos Fijos y Variables El costo es algo que se puede clasificar de varias formas dependiendo de su naturaleza. Uno de los métodos más populares es la clasificación según costos fijos y costos variables. Los costos fijos no cambian con los aumentos / disminuciones en las unidades de volumen de producción, mientras que los costos variables dependen únicamente de nuestras suposiciones aquí.
Impuesto a la propiedad = Valor de la propiedad * 1.10% (El valor será $ 0 por ahora, pero obtendremos un número una vez que calculemos el valor de la propiedad)
Seguro = $ 1,000.00 * Unidades (#)
R&M - Int = $ 500.00 * Unidades (#)
R&M - Ext = $ 7,500.00
Asignación = 2,00% * Ingresos brutos
Gastos totales = SUM (impuesto a la propiedad, seguros, R&M - Int, R&M - Ext, Allowance)
Aquí están los gastos calculados:
3. A continuación, podemos calcular los gastos por pie cuadrado por mes y los gastos por unidad por mes.
$ / SF / Mes = Gastos totales / 12 / Tamaño de unidad promedio (pies cuadrados) / Unidades (#)
$ / Unidad / Mes = Gastos totales / 12 / Unidades (#)
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4. Finalmente, calcularemos el NOI.
NOI = Ingresos brutos - Gastos totales
NOI / pies cuadrados / mes = NOI / 12 / Tamaño promedio de unidad (pies cuadrados) / Unidades (#)
NOI / Unidad / Mes = NOI / 12 / Unidades (#)
5. El último paso será calcular el valor de la propiedad, para que podamos calcular los gastos del impuesto a la propiedad.
Valor de propiedad = NOI / Cap Rate
Valor de la propiedad / SF = Valor de la propiedad / Tamaño promedio de la unidad (pies cuadrados) / Unidades (#)
Análisis de sensibilidad
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Ahora, realizaremos un análisis de sensibilidad sobre los valores de las propiedades de los suburbios, basados en el alquiler mensual bruto ($ / pie cuadrado) y la tasa de capitalización.
6. Primero, necesitamos vincular el valor de la propiedad del suburbio / pie cuadrado a la celda superior izquierda de nuestra tabla de análisis de sensibilidad.
7. Luego, necesitamos ingresar un rango de valores para las rentas mensuales por metro cuadrado de los suburbios y las tasas de capitalización.
8. Ahora, mostraremos el valor de la propiedad del suburbio / SF en el medio de la tabla usando la función Tabla de datos. Seleccione toda la tabla de sensibilidad, presione ALT + A + W + T para abrir la ventana Tabla de datos. Para la celda de entrada de fila, seleccione Suburb Gross Rents ($ / pie cuadrado / mes) que es $ 3.00. Para la celda de entrada de la columna, seleccione la tasa de capitalización para suburbio que es 5.0%. Presiona OK.
9. La tabla de sensibilidad ahora está completa, mostrando el rango de valores basados en diferentes tarifas de alquiler y tasas de límite para esta propiedad.
Matriz de valoración
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10. Ahora crearemos un cuadro que grafica la relación entre el ingreso bruto por alquiler y la tasa de capitalización. Vaya a Insertar y seleccione un gráfico de dispersión. Haga clic con el botón derecho en el gráfico y elija "Seleccionar datos". Agregue una nueva serie, escriba "Valor de propiedad / pies cuadrados" para el nombre de la serie. Seleccione todas las rentas brutas para los valores X y la tasa de capitalización para los valores Y. Haga clic en Aceptar.
11. Puede ajustar una línea de tendencia para mostrar la relación lineal entre la tasa de capitalización y el alquiler bruto.
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