La tasa de capitalización es una métrica financiera que utilizan los inversores inmobiliarios para analizar las inversiones inmobiliarias y determinar su tasa de rendimiento potencial Tasa de rendimiento La tasa de rendimiento (ROR) es la ganancia o pérdida de una inversión durante un período de tiempo combinado al costo inicial de la inversión expresado en porcentaje. Esta guía enseña las fórmulas más comunes basadas en rendimientos anuales. Se calcula en función de los ingresos netos que se espera que genere una inversión inmobiliaria en un horizonte temporal de un año, lo que puede ayudar a un inversor a tomar una decisión sobre si comprar o no comprar.
Al calcular la tasa de capitalización, tomamos la relación entre el ingreso operativo neto y el valor del activo de la propiedad. El valor del activo de la propiedad, en este caso, es el precio de compra que un inversionista está dispuesto a pagar por la propiedad o el precio de venta solicitado por la propiedad.
Resumen
- La tasa de capitalización es una métrica que los inversores utilizan para determinar la tasa de rendimiento esperada en función de los ingresos anuales esperados de una propiedad.
- La tasa de capitalización se calcula encontrando la relación entre el ingreso operativo neto y el valor de mercado actual de la propiedad.
- Ayuda a los inversores a determinar si una propiedad que se va a comprar es un buen negocio o si tiene un precio excesivo.
Cómo calcular la tasa de capitalización
La tasa de capitalización se calcula tomando el ingreso operativo neto de la propiedad en cuestión y dividiéndolo por el valor de mercado de la propiedad. El valor de la tasa de capitalización resultante se aplica luego a la propiedad que un inversor desea comprar para obtener el valor de mercado actual en función de sus ingresos anuales.
La fórmula para calcular la tasa de capitalización es la siguiente:
Dónde:
- El ingreso operativo neto es el ingreso anual que se espera que genere la propiedad. Se obtiene tomando los gastos incurridos en el mantenimiento regular del inmueble y deduciéndolo de los ingresos anuales esperados. Los gastos deben incluir elementos tales como impuestos a la propiedad, servicios públicos Gastos de servicios públicos El gasto de servicios públicos es el costo incurrido por el uso de servicios públicos como electricidad, agua, eliminación de desechos, calefacción y alcantarillado. Se incurre en gastos, costos de seguro, tarifas de asociación de propietarios, etc. El valor debe excluir el capital de la hipoteca y los pagos de intereses.
- El valor de mercado actual representa la cantidad que se puede vender una propiedad en el mercado actual. El valor se obtiene obteniendo el precio de venta reciente de propiedades similares en la zona.
Cómo utilizan los inversores la tasa de capitalización
Los inversores pueden utilizar la tasa de capitalización de las siguientes dos formas principales:
1. Al comprar
Una de las aplicaciones de la tasa de capitalización es a la hora de evaluar las posibles inversiones para comprar, y la herramienta puede ser un buen indicador del rendimiento que puede esperar de una inversión. El uso de la tasa de capitalización en varias inversiones potenciales puede ayudar a analizar cómo se desempeñan las inversiones y cuál se ajusta a sus objetivos de inversión. Con la tasa de capitalización, puede comparar propiedades de acuerdo con un porcentaje específico, en lugar de tomar una decisión basada en las fluctuaciones de los alquileres del mercado y los precios de las propiedades.
Por ejemplo, suponga que un inversionista está considerando adquirir una de las tres propiedades listadas. Un inversionista puede obtener primero los ingresos operativos netos de las tres propiedades para calcular sus tasas de capitalización. También se deben considerar los gastos recurrentes de las propiedades y sus alquileres periódicos. Gastos de alquiler Los gastos de alquiler se refieren al costo total de usar la propiedad de alquiler para cada período de informe. Por lo general, se encuentra entre los mayores gastos que informan las empresas. Por lo general, solo dos gastos son mayores que los gastos de alquiler: el costo de los bienes vendidos (COGS) y el gasto de compensación (salarios). , para ver si hay oportunidades de reducir los gastos o aumentar los alquileres. Se puede lograr cuando los gastos recurrentes son demasiado altos por pie cuadrado de espacio,o las rentas periódicas están por debajo de las tasas de mercado con respecto a lo que cobran otras propiedades comparables.
Ejemplo practico
Por ejemplo, suponga que la propiedad A, que cotiza en $ 475,000, genera un ingreso operativo neto de $ 40,000. Suponiendo que la tasa de capitalización promedio para propiedades comparables es 9.1%, podemos intentar averiguar si el precio de venta está justificado para esta propiedad.
9.1% = $ 40,000 / X
X = 40 000 / 9,1%
X = $ 439,560
Una tasa de capitalización del 9.1% le da a la Propiedad A un valor de mercado de $ 439,560. Significa que el precio de lista excede el valor de mercado actual en $ 35,440. Un valor de mercado de $ 475,000 se justificaría si el ingreso operativo neto de la propiedad fuera de $ 43,225 ($ 475,000 x 9.1%).
2. Al vender
Un inversor también puede utilizar la tasa de capitalización para encontrar el valor de mercado actual de una propiedad que pretenden vender en función del valor de mercado de las propiedades vendidas recientemente en la misma ubicación. El primer paso al calcular el valor de mercado es encontrar propiedades que sean similares a la que se vende en términos de tamaño, tipo y ubicación.
El siguiente paso es encontrar sus valores de cotización, así como sus ingresos operativos netos. La información se puede obtener del sitio web de bienes raíces donde se enumeran dichas propiedades o comunicándose con los agentes inmobiliarios que vendieron las propiedades. Luego, el inversionista puede usar los ingresos operativos netos y los valores de mercado de cada una de las propiedades comparables para obtener la tasa de capitalización promedio.
Ejemplo practico
Suponiendo que la tasa de capitalización es 9.1%, como en nuestro ejemplo anterior, podemos usarla para obtener el valor de mercado actual de la propiedad que se venderá, donde se conoce el ingreso operativo neto. Si el ingreso operativo neto de la propiedad es de $ 38,000, podemos obtener el valor de mercado de la siguiente manera:
9.1% = $ 38,000 / X
X = $ 38 000 / 9,1%
X = $ 417,582
Por lo tanto, el valor actual de la propiedad, basado en las tasas de mercado vigentes, es de $ 417,582. El vendedor puede utilizar la cifra para establecer el precio de venta de la propiedad, que será el precio de cotización indicado en los sitios web de cotizaciones inmobiliarias.
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