Los REIT de oficina son REIT que construyen, administran y mantienen edificios de oficinas, y alquilan las oficinas a empresas que necesitan espacio para acomodar a sus empleados. Si bien hay empresas que son propietarias de los edificios desde donde operan, la mayoría de las empresas recurren a los REIT de oficinas que se especializan en el arrendamiento de espacios de oficinas en distritos comerciales centrales y áreas suburbanas.
Los edificios de oficinas pueden variar desde rascacielos hasta parques de oficinas, y los REIT se centran en el arrendamiento a clases específicas de inquilinos, como corporaciones multinacionales Corporación multinacional Una corporación multinacional es una empresa que opera en su país de origen, así como en otros países del mundo. . Mantiene una oficina central, ONG, firmas de tecnología, bancos, bufetes de abogados, compañías de tecnología financiera, firmas de biotecnología, agencias gubernamentales, etc. Los REIT de oficina negocian sus acciones en los mercados de valores públicos y los inversores pueden comprar acciones de REIT.
Sumario rápido
- Los REIT de oficinas son empresas inmobiliarias que poseen y gestionan edificios de oficinas, que alquilan a empresas y particulares.
- Se enfocan en el arrendamiento de espacios de oficina a tipos específicos de clientes, como bufetes de abogados, bancos, agencias gubernamentales, etc.
- Los REIT de oficinas se especializan en el arrendamiento de espacios de oficinas en distritos comerciales centrales y áreas suburbanas, donde la demanda de espacio para oficinas es alta.
Comprensión de los REIT de Office
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee y administra propiedades que generan ingresos, y generan un flujo de ingresos constante para los inversores. La mayoría de los REIT cotizan en los mercados de valores públicos Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) La Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) es la bolsa de valores más grande del mundo y alberga el 82% del S&P 500, así como 70 de las mayores corporaciones del mundo. Es una empresa que cotiza en bolsa que proporciona una plataforma para comprar y vender, lo que permite a los inversores comprar acciones y convertirse en accionistas de la empresa.
Los REIT de oficinas se centran en adquirir y construir edificios de oficinas que alquilan a los inquilinos, y los inquilinos pagan el alquiler mensual, trimestral o anual. El alquiler pagadero se calcula por pies cuadrados de espacio para oficinas. Los ingresos por alquiler se utilizan para cubrir los gastos de funcionamiento del negocio y los ingresos netos se distribuyen como dividendos a los accionistas.
Los inversores interesados en invertir en REIT de oficina aportan fondos al REIT, y el equipo de gestión elige las carteras en las que invertir, en función de los objetivos de los inversores y de la empresa. Las nuevas empresas deben estar formadas por al menos 100 accionistas para calificar como REIT y calificar para los beneficios fiscales que se ofrecen a los REIT.
Además, la propiedad no debe concentrarse en manos de unos pocos inversores. La ley exige que cinco accionistas individuales no puedan poseer más del 50% de las acciones de un REIT. Al elegir las áreas en las que invertir, los REIT consideran una cartera de propiedades inmobiliarias que sean consistentes con sus objetivos, ya sea construyendo los suyos propios o adquiriendo edificios de oficinas que generen ingresos.
Beneficios de invertir en REIT de Office
1. Beneficios fiscales
Aunque los REIT deben pasar por muchos requisitos legales, disfrutan de ciertos beneficios fiscales que otras empresas no disfrutan. Primero, los REIT no están obligados a pagar impuestos corporativos, siempre que cumplan con ciertos requisitos. como pagar la mayor parte de los ingresos netos como dividendos a sus accionistas.
Las empresas que no son REIT deben pagar impuestos corporativos y otros impuestos antes de poder distribuir los ingresos como dividendos a los accionistas. Los ingresos de REIT solo se gravan al nivel de los accionistas después de la distribución de los dividendos Dividendo Un dividendo es una parte de las ganancias y ganancias retenidas que una empresa paga a sus accionistas. Cuando una empresa genera ganancias y acumula ganancias retenidas, esas ganancias pueden reinvertirse en el negocio o pagarse a los accionistas como dividendo. . Los accionistas deben declarar y pagar los impuestos adeudados a la autoridad fiscal.
2. Dividendos garantizados
La exención de impuestos REIT significa que se deja más dinero para distribuir a los accionistas, en comparación con si los ingresos se gravaran primero antes de pagar dividendos. Los REIT deben distribuir el 90% de sus ingresos a los accionistas. Garantiza a los accionistas que, mientras la empresa siga ganando dinero, seguirán recibiendo pagos de dividendos.
Los edificios de oficinas tienden a mostrar una rotación relativamente baja, ya que la mayoría de las empresas alquilan espacios de oficinas que esperan utilizar a largo plazo. Asegura un negocio continuo para los REIT enfocados en edificios de oficinas.
Métricas de inversión
Al evaluar los REIT de oficina en los que invertir, los inversores deben considerar las siguientes métricas:
1. Tasa de ocupación
La tasa de ocupación de un edificio de oficinas es una métrica importante que los inversores utilizan para obtener una indicación de los flujos de efectivo esperados de los edificios de oficinas. La tasa de ocupación es el porcentaje del pie cuadrado disponible en la cartera de edificios de oficinas propiedad del REIT de oficinas.
Los edificios de oficinas con bajas tasas de ocupación a menudo generan bajos rendimientos ya que la empresa necesita cubrir los costos de mantenimiento, además de pagar impuestos a la propiedad. Los edificios con una ocupación baja se valoran menos en comparación con los edificios con una ocupación alta. Los inversores están más interesados en los REIT de oficinas con mayores tasas de ocupación, ya que se traduce en mayores ingresos para ellos.
2. Fondos de operaciones
Al evaluar la rentabilidad de la mayoría de las empresas, los analistas se centran en los ingresos netos y las ganancias por acción. Ganancias por acción (EPS) Las ganancias por acción (EPS) son una métrica clave que se utiliza para determinar la parte del accionista común de las ganancias de la empresa. El EPS mide la ganancia de cada acción común publicada por la empresa. Sin embargo, las métricas pueden no ser apropiadas para los REIT de oficinas porque no muestran los ingresos precisos generados por los fideicomisos de inversión.
Por ejemplo, el ingreso neto incluye el costo de depreciación, que no es un cargo en efectivo y, por lo tanto, no es un costo sustancial. Una mejor métrica para evaluar empresas inmobiliarias es Funds From Operations (FFO) . FFO comienza con el ingreso neto, luego agrega los cargos por depreciación y deterioro, y luego hace un ajuste para eliminar los impactos únicos, como la ganancia / pérdida en la venta de propiedades y otros ajustes. El valor neto del FFO muestra los ingresos de las operaciones en curso de un REIT.
3. Rentabilidad por dividendo
Los inversores de REIT utilizan los rendimientos de dividendos anteriores de un REIT de oficina para determinar su potencial para generar ingresos. Los inversores pueden comparar los rendimientos de dividendos de varios REIT de oficina para determinar su potencial de generación de ingresos y tomar una decisión sobre el REIT en el que invertir. El rendimiento de dividendos se obtiene tomando los desembolsos anuales de dividendos y dividiéndolos por el precio de las acciones de la empresa.
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